Ratgeber Mietvertrag

Darauf sollten Sie bei einem neuen Mietvertrag achten

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter verwenden für Mietverträge oft Muster, die vorformuliert sind. Dadurch sind die meisten Regelungen nicht verhandelbar.
  • Bei einem Mietvertrag ist Ihre Unterschrift bindend, Sie haben kein Widerrufsrecht wie bei anderen Geschäftsabschlüssen.
  • In einigen Verträgen sind Mieterhöhungen schon enthalten, etwa in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete. In der Regel ist ein Vertrag für Mieter günstiger, der auf solche Klauseln verzichtet.
  • Nebenkostenpauschalen sind für Mieter meist ungünstig. Fairer ist eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Dadurch wird zumindest bei Heizung und Wasser gewährleistet, dass jeder nur das zahlt, was er auch verbraucht hat.
  • Es ist zulässig, dass beide Mietvertragsparteien für einen Zeitraum von höchstens vier Jahren auf die Kündigung verzichten. Für Mieter sind aber die gesetzlichen Kündigungsfristen besser.

So gehen Sie vor

  • Überprüfen Sie den Preis anhand des örtlichen Mietspiegels, um zu erkennen, ob die Miete für die Wohnung angemessen ist.
  • Lesen Sie den Mietvertrag aufmerksam durch.
  • Legen Sie den mieterfreundlichen Mietvertrag des Deutschen Mieterbunds neben den Vertragsentwurf. So können Sie erkennen, welche Regelungen zusätzlich enthalten sind oder welche Klauseln abweichen.
  • Akzeptieren Sie nicht ohne Weiteres einen Kündigungsausschluss. Der ist zwar bis zum Ablauf von vier Jahren zulässig, schränkt aber Ihren Handlungsspielraum zu sehr ein. Dann sollten Sie auf jeden Fall auf eine Nachmieterklausel bestehen.
  • Sind Ihnen einzelne Punkte unklar, lassen Sie sich von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten. Einige bieten eine Prüfung für einen Pauschalpreis an.
  • Sie sollten sich gut überlegen, ob Sie mit dem Vermieter über einzelne Regelungen diskutieren. Sie riskieren, dass er die Wohnung einem bequemeren Mieter gibt.
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Die Suche nach der neuen Wohnung hat endlich ein Ende. Lage und Preis passen, und der Vermieter oder die Hausverwaltung scheint auch recht umgänglich zu sein. Vor dem Umzug muss jetzt nur noch die Unterschrift unter den Vertrag. Der ist meistens lang und enthält viel Kleingedrucktes. Nehmen Sie die Unterschrift nicht auf die leichte Schulter, sondern überprüfen Sie vorher noch ein paar wichtige Punkte. Sie können den Vertrag nämlich nicht einfach unterschreiben und dann widerrufen. Ein Widerrufsrecht wie bei Kreditverträgen oder Online-Käufen beispielsweise gibt es bei Mietverträgen nicht. Neben dem Preis ist eine wichtige Frage, ob Sie ohne Probleme aus dem Mietvertrag herauskommen, wenn Sie das wollen oder müssen. Und womöglich enthält der Vertrag irgendwelche Fallen oder überraschende Klauseln.

Vergleichen Sie das Angebot mit einem Vertragsmuster

Vermieter verwenden meist Vertragsmuster, die schon vorformuliert sind. Große Wohnungsbaugesellschaften haben ihre eigenen Muster, viele private Vermieter greifen auf die Musterverträge des Eigentümerverbandes Haus & Grund oder anderen Anbietern zurück. Diese Verträge entsprechen in der Regel der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung und sind im Zweifel eher für den Vermieter von Vorteil.

Einen Mustervertrag, der mieterfreundlich ist, finden Sie kostenlos beim Deutschen Mieterbund. Sie können beide Verträge nebeneinander legen und so die wichtigsten Unterschiede herausfinden.

Im mieterfreundlichen Muster ist zum Beispiel zugunsten des Mieters vorgesehen, dass allein der Vermieter auf die Kündigung des Vertrages für einen gewissen Zeitraum verzichtet. Er schreibt auch fest, dass sich die Parteien darauf verständigen, dass die Miete für einen festgelegten Zeitraum nicht erhöht wird.

Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt seinen neuen Mietvertrag von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Spezialisierte Anwälte bieten das oft zu einem günstigen Pauschalpreis an.

Das sollten Sie beim Mietpreis beachten

Im Mietvertrag sind die sogenannte Kaltmiete und die Warmmiete festgehalten, die Sie monatlich zahlen müssen. Um einschätzen zu können, ob der Preis angemessen ist, lohnt sich ein Blick in den örtlichen Mietspiegel. In vielen Städten finden Sie den aktuellen Mietspiegel auf der Internetseite der Kommune. Vergleichen Sie den Preis, den Ihr Vermieter will, mit dem Preis im Mietspiegel. Eine gute Einschätzung zum Mietpreis bekommen Sie auch vom Mieterverein. Der kann Ihnen sagen, ob die Miete angemessen oder überteuert ist.

Mietpreisbremse - Gilt in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse, sollten Sie überprüfen, ob sich Ihr Vermieter an die Vorgaben gehalten hat und nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt. Es lohnt sich immer, dies zu überprüfen. Verlangt der Vermieter zu viel, sollten Sie den Vertrag nur unterschreiben, wenn Sie sich die Wohnung auch wirklich leisten können. Nach Abschluss des Vertrages können Sie dann den Preis rügen und müssen ab dem Zeitpunkt nur noch die zulässige Miete zahlen. Viele Mieter nutzen diese Regelungen des Mietrechts nicht, weil sie keinen Ärger mit dem Vermieter riskieren wollen. Wie Sie Ihre Rechte durchsetzen, erfahren Sie in unserem Ratgeber Mietpreisbremse.

Nebenkostenvorauszahlung - Neben der Kaltmiete ist auch wichtig, wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung ist. Sie macht nämlich meist einen erheblichen Anteil an der Gesamtmiete aus. Etwa ein Viertel der gesamten Miete fällt für die Nebenkosten an. Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds zahlten Mieter im Jahr 2013 etwa 2,19 Euro pro Quadratmeter an Nebenkosten. Hat der Vermieter die Vorauszahlung zu niedrig angesetzt, müssen Sie mit hohen Nachforderungen rechnen. Um das zu verhindern, sollten Sie die Höhe kurz überprüfen, indem Sie die Anzahl der Quadratmeter mit dem durchschnittlichen Preis aus dem Jahr 2013 vergleichen.

Beispiel: Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern läge eine Nebenkostenvorauszahlung von monatlich 197,10 Euro (= 90 x 2,19 Euro) also im Durchschnitt.

Keine Nebenkostenpauschale - Enthält der Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale, sollten Sie kurz überlegen, ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist. Grundsätzlich ist es besser, eine Nebenkostenvorauszahlung zu vereinbaren. Dann muss der Vermieter einmal im Jahr die Neben- oder Betriebskosten abrechnen, und Sie zahlen nur Ihren Anteil an den Nebenkosten und bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser und Heizung nur das, was Sie tatsächlich verbraucht haben. Haben Sie weniger verbraucht, bekommen Sie wieder Geld zurück. Haben Sie mehr verbraucht, müssen Sie nachzahlen. Falls Sie schon wissen, dass Sie nicht lange in der Wohnung bleiben werden, können Sie auch eine Pauschale unterschreiben. Dann lohnt sich eine genaue Abrechnung in der Regel nicht.

Zeitpunkt der Mietzahlung - Das Gesetz sieht vor, dass der Mieter die Miete zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zahlen muss (§ 556b Abs. 1 BGB). Selbst wenn im Mietvertrag steht, dass die Miete am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss, müssen Sie sich daran nicht halten. Eine solche Klausel ist unwirksam, weil sie dem Mieter das Risiko von Verzögerungen bei der Bank zuschreibt (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15). Es reicht, wenn Sie bis zum dritten Werktag die Überweisung bei Ihrer Bank getätigt haben. Damit Sie das nicht versehentlich mal vergessen, richten Sie am besten einen Dauerauftrag ein.

Staffelmiete - In manchen Verträgen legt der Vermieter durch eine Staffelmiete schon beim Vertragsabschluss fest, wann und um wie viel die Miete in Zukunft steigt (§ 557a BGB). Bei jeder Staffel muss er allerdings die Regelungen der Mietpreisbremse beachten. Das bedeutet: Jede Erhöhung darf nicht mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Miete betragen (§ 557a Abs. 4 BGB). Liegt sie darüber, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann sie zurückweisen. Der Vermieter darf die Miete dann darüber hinaus nicht erhöhen, auch dann nicht, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert.

Ein Vermieter spart sich durch die Mietstaffel das aufwendige Verfahren, bei dem er immer die Zustimmung des Mieters braucht, wenn er die Miete erhöhen will. Ist die Einstiegsmiete günstig und sind die Erhöhungen aus Ihrer Sicht auch angemessen, sollten Sie dennoch prüfen, ob der Vermieter die Staffel-Vereinbarung gleichzeitig mit einem Kündigungsverbot für Sie verbunden hat. Davon raten wir ab. Solch ein Kündigungsverzicht ist zwar zulässig, schränkt aber Ihre Handlungsmöglichkeiten zu sehr ein.

Indexmiete - Manche Vermieter sehen im Vertrag vor, dass sich die Miete regelmäßig erhöht, wenn die allgemeinen Verbraucherpreise steigen (§ 557b BGB). Dazu wird die Miete an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Für den Vermieter ist das die einfachste Art, die Miete zu erhöhen, ohne dass er rechtliche Risiken eingeht. Die Indexmiete hat für ihn außerdem den Vorteil, dass er auch dann noch Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt.

Die Miete erhöht sich allerdings nicht wie bei der Staffelmiete automatisch: Der Vermieter muss vielmehr eine sogenannte Änderungsmitteilung schicken und mitteilen, ab wann die erhöhte Miete fällig ist. Anders als bei der Staffelmiete unterliegen nachfolgende Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Mietpreisbremse (§ 557b Abs. 4 BGB). Eine zusätzliche Mieterhöhung auch wegen Modernisierungsmaßnahmen ist aber unzulässig.

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Die häufigsten Fallen im Mietvertrag

Wer den Mietvertrag ohne nähere Prüfung unterschreibt, ärgert sich vielleicht später über einzelne Regelungen. Die wichtigsten Punkte, die für Sie ungünstig sind, sollten Sie daher kennen:

Nicht auf Kündigung verzichten - Nach dem Gesetz darf der Mieter jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Viele Vermieter wollen den Mieter aber langfristig binden und die Kündigung für beide Mietvertragsparteien zumindest für einen gewissen Zeitraum ausschließen. Das hängt auch mit der Neuregelung zum Bestellerprinzip zusammen. Etwaige Maklerkosten kann der Vermieter mittlerweile in der Regel nicht mehr auf den Mieter abwälzen. Die Wohnung neu zu vermieten, bedeutet für den Vermieter also nicht nur Aufwand, sondern meist auch Kosten. Deshalb enthalten neue Mietverträge häufig einen Kündigungsverzicht für den Mieter. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind maximal vier Jahre möglich (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, Az. VIII ZR 86/10, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16). Die Frist beginnt immer mit Abschluss des Vertrages und nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Unwirksam ist ein Kündigungsausschluss, der den Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Das ist der Fall, wenn die Kündigung erst nach Ablauf der vier Jahre möglich ist. Dann verlängert sich der Ausschluss durch die Kündigungsfrist nämlich auf vier Jahre und drei Monate.

Durch einen solchen Verzicht auf die Kündigung beschränken Sie Ihren Handlungsspielraum. Wie sicher können Sie sich sein, dass Sie nicht innerhalb der nächsten vier Jahre umziehen müssen? Sollten Sie sich dennoch darauf einlassen, sichern Sie sich am besten durch eine sogenannte Nachmieterklausel ab. Steht dann doch innerhalb der Frist etwa berufsbedingt ein Umzug an, kommen Sie ohne finanziellen Verlust aus dem Vertrag, wenn Sie einen geeigneten Nachmieter vorweisen können.

Das ist eine typische Nachmieterklausel: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt."

Wohnungsgröße angeben - Die Quadratmeterangabe der Wohnung im Mietvertrag sollte genau sein. Das kann aus mehreren Gründen wichtig sein: Die angegebenen Quadratmeter sind oft Bemessungsgrundlage für viele Betriebskosten, die nicht vom Verbrauch abhängen. Ist Ihre Wohnung kleiner als angegeben, können Sie eventuell die Miete kürzen. Liegt die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter den Angaben im Vertrag, kann dies einen Mangel darstellen und einen Anspruch auf Mietminderung begründen (BGH, Urteil vom 2. März 2011, Az. VIII ZR 209/10). Fehlt die Angabe im Vertragsentwurf, sollten Sie den Vermieter bitten, die Quadratmeter im Vertrag zu ergänzen.

Kleinreparaturklausel - In der ganz überwiegenden Zahl aller Formular-Mietverträge finden sich sogenannte Kleinreparaturen-Klauseln, obwohl eigentlich der Vermieter für die Instandhaltung aufkommen muss. Mit einer solchen Regelung muss der Mieter kleinere Reparaturen bis zu einer gewissen Grenze selbst zahlen. Diese Klauseln sind aber nicht immer zulässig. Unwirksam ist eine Kleinreparaturklausel,

- die nicht klarstellt, was unter Kleinreparaturen alles zu verstehen ist,

- die keine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthält. Allerdings gibt es keine absolute Grenze; die Gerichte halten unterschiedliche Beträge für zulässig. Angesichts der Preisentwicklung dürfte heute die Grenze bei etwa 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer liegen.

- die keine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht. Eine Gesamtbelastung von 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete ist als Grenze zulässig.

Mit einer Kleinreparaturklausel darf der Vermieter ebenfalls nicht festlegen, dass der Mieter verpflichtet ist, etwas selbst zu reparieren oder selbst einen Handwerker zu beauftragen. Mieterfreundlich ist dagegen ein Vertrag, der auf eine solche Klausel verzichtet.

Daran sollten Sie vor der Unterschrift auch noch denken

Es gibt noch ein paar andere Dinge, an die Sie vor Unterschrift denken sollten:

Mietkaution - Schauen Sie, wie hoch die Kaution sein soll. Sie darf höchstens drei Nettomieten – also ohne Nebenkostenvorauszahlung – betragen (§ 551 BGB). Wer auf einen Schlag nicht die gesamte Summe zahlen kann oder will, kann die Mietkaution in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Ratenzahlung darf der Vermieter im Mietvertrag nicht ausschließen.

Mehrere Mieter - Wer zusammen mit einem Partner oder Freunden in eine Wohnung ziehen will, sollte besprechen, ob alle unterschreiben oder nur einer. Stehen alle im Vertrag, können sie auch nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Das kann gerade bei Wohngemeinschaften ungünstig sein, wenn nur einer ausziehen will. Er kann dann nicht einfach seinen Anteil an der Wohnung, meist ein Zimmer, gesondert kündigen. Im Prinzip muss er seine Miete trotz Auszugs weiter zahlen. Bei einer Wohngemeinschaft spricht manchmal deshalb einiges dafür, wenn einer die Wohnung anmietet und dann mit den anderen Mitbewohnern jeweils Untermietverträge für das entsprechende Zimmer abschließt. Dem muss der Vermieter aber zustimmen. Wer nur zu zweit ist, sollte gemeinsam unterschreiben, dann hat jeder die gleichen Rechte – und keiner kann den anderen vor die Tür setzen.

Eigenbedarf - Ist Ihr Vermieter eine Privatperson, kann es vorkommen, dass er Ihnen irgendwann wegen Eigenbedarfs kündigt. Das ist zulässig. Bei einer Wohnungsbaugesellschaft oder einer GmbH als Vermieter sind Sie daher auf der sicheren Seite.

Haustiere - Schauen Sie auch in den Vertrag, was zu Haustieren geregelt ist. Es birgt ein großes Streitpotenzial mit dem Vermieter, falls Sie sich irgendwann mal einen Hund oder eine Katze zulegen wollen. Denn in vielen Verträgen ist Tierhaltung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters nicht gestattet, es sei denn der Mieter will Zierfische, Hamster oder Wellensittiche halten.

Mängel - Sind Ihnen bei der Besichtigung Mängel aufgefallen, dann sprechen Sie den Vermieter darauf an. Meist ist er bereit, die Mängel vor Einzug zu beseitigen. Geht es dabei nicht nur um Kleinigkeiten, sollten Sie darum bitten, das als sonstige Vereinbarung schriftlich im Vertrag festzuhalten. Ansonsten verlieren Sie wegen dieser Mängel das Recht zur Mietminderung.

Umbauten vor Einzug - Haben Sie mit Ihrem Vermieter besprochen, dass er an der Wohnung noch etwas modernisiert oder umbaut, ist es ebenfalls sinnvoll, diese Punkte schriftlich als besondere Vereinbarung im Vertrag festzuhalten.

Auf eine grundsätzliche Diskussion über einzelne Klauseln mit Ihrem Vermieter sollten Sie sich nicht einlassen. Die Gefahr ist groß, dass er die Wohnung dann doch noch einem anderen Bewerber gibt. Auch wenn einzelne Regelungen auf jeden Fall unwirksam sind, lohnt es sich nicht, bei Vertragsabschluss darüber zu verhandeln.

Enthält der Vertrag etwa eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen, können Sie sich zurücklehnen. Unwirksam ist unwirksam – Sie müssen das nicht etwa rügen oder die Klausel streichen lassen. Erst wenn die Situation ansteht, müssen Sie mit Ihrem Vermieter sprechen und sind rechtlich in einer guten Position. Es gelten dann die gesetzlichen Regelungen. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter mit seiner Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Sie sollten darüber nicht diskutieren, sondern erst unterschreiben und dann die zu hohe Miete rügen.

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von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.