Nachträgliche Schuldzinsen bei Vermietung und Verpachtung

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012
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Wenn nach dem Verkauf eines Betriebes oder Gebäudes Schulden übrig bleiben, dann stellt sich für den betroffenen Steuerzahler die Frage, ob die Zinsen für diese Schulden weiterhin steuerlich abzugsfähig bleiben. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Schuldzinsen nach dem Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen oder aus dem Betriebsvermögen. Beim Verkauf bzw. der Aufgabe eines Gewerbes liegen in der Regel nachträgliche Betriebsausgaben vor. Durch eine Änderung der Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof im Jahre 2012 auch die nachträgliche Berücksichtigung von Schuldzinsen beim Verkauf vermieteter Immobilien (Haus, Wohnung) aus dem Privatvermögen zugelassen und die geänderte Gesetzesregelung bestätigt.

Nachträgliche Schuldzinsen bei Vermietung und Verpachtung

Schuldzinsen gehören zu den nachträglichen Werbungskosten. Grundsätzlich sind es Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer früheren, auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit stehen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören hierzu z.B. die Abbruch- und Aufräumkosten für ein Gebäude, das ein Steuerpflichtiger zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung nutzt, das dann aber wirtschaftlich und technisch verbraucht ist. In diesem Fall gilt dies auch dann, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück in Zukunft nicht mehr zur Einnahmeerzielung, sondern für eigene Wohnzwecke nutzt.

Nach dem BFH-Urteil vom 20.06.2012 - IX R 67/10 sind Privatpersonen, die eine vermietete Immobilie mit Verlust verkaufen, nicht mehr gegenüber Unternehmen benachteiligt. So können Steuerpflichtige die auf die Restschuld noch fälligen Zinsen auf zum Beispiel ein Hypothekendarlehen in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Grundsatz: Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, können auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

So lautet der Leitsatz im BFH-Urteil: Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Zum Sachverhalt im Urteilsfall: Der Kläger hatte 1994 ein Wohngebäude erworben, dieses vermietet und hieraus Einkünfte erzielt. Im Jahr 2001 veräußerte er das Gebäude mit Verlust. Mit dem Veräußerungserlös konnten die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen nicht vollständig abgelöst werden; dadurch musste der Kläger auch im Streitjahr 2004 noch Schuldzinsen auf die ursprünglich aufgenommenen Verbindlichkeiten aufwenden. Das Finanzamt erkannte die vom Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung für 2004 geltend gemachten nachträglichen Schuldzinsen nicht als Werbungskosten an.

Der BFH gab dem Kläger Recht; die geltend gemachten Schuldzinsen seien zu Unrecht nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt worden. Der BFH hielt damit an seiner bisherigen – restriktiveren - Rechtsprechung zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht länger fest und begründet dies sowohl mit der im Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom Gesetzgeber getroffenen Grundentscheidung, Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken innerhalb einer auf 10 Jahre erweiterten Frist zu erfassen, als auch mit der gesetzestechnischen Verknüpfung von privaten Veräußerungsgeschäften.

Nachträgliche Schuldzinsen im gewerblichen Bereich

Eindeutig geklärt waren immer die Fälle, in denen der Verkaufserlös zu niedrig war, um alle vorhandenen Schulden zu tilgen. Sofern es sich um den Verkauf bzw. die Aufgabe eines Betriebes oder einer freiberuflichen Praxis handelte, sind die Schuldzinsen als nachträgliche Betriebsausgaben abzugsfähig. Schlechter waren aber Personen dran, die nach dem Verkauf eines vermieteten Gebäudes oder von Kapitalvermögen auf einem Teil der Schulden sitzen blieb: Diese Zinsen gingen steuerlich verloren.

Eine andere Perspektive ergab sich durch das BFH-Urteil vom 19.08.1998 - X R 96/95, denn dieses Urteil bot eine interessante Gestaltungsmöglichkeit für Steuerzahler zur Umschichtung ihrer Vermögensanlagen. Geklagt hatte im Urteilsfall ein Bäckermeister, der seine Bäckerei aufgegeben hatte und die bisher betrieblich genutzten Räume als Laden vermietete. Später baute er diese Räume in zwei Mietwohnungen um. Die Zinsen auf die Schulden, die bereits auf dem Grundstück lasteten, wollte das Finanzamt steuerlich nicht zum Abzug zulassen - weder als nachträgliche Betriebsausgabe (weil er die Verkaufserlöse aus der Betriebsaufgabe nicht zur Tilgung der Schulden verwendet habe) noch als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Doch der BFH half dem geplagten Steuerzahler: er ließ ausdrücklich den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zu. Nach seiner Rechtsauffassung erfolgte eine Umwidmung der bisherigen Betriebsschuld in eine private Immobilienschuld. Damit gehört die Schuld in den Bereich Vermietung und Verpachtung - die Zinsen sind also abzugsfähig.

Darüber hinaus hatte der BFH aber auch die allgemeine Umschichtung von Vermögensanlagen erleichtert, wenn diese teilweise über Darlehen finanziert sind. So müssen die Gelder aus dem Verkauf der (ganz oder teilweise) finanzierten Vermögensanlage nämlich nicht zur Tilgung der Darlehen verwendet werden, sondern können in eine andere Anlageform investiert werden.

Die Zinsen bleiben danach auch bei der neuen Anlageform abzugsfähig, das Darlehen wird sozusagen auf die neue Anlageform übertragen. Das ist vor allem dann interessant, wenn die Banken (wie üblich) für die vorzeitige Ablösung von Darlehen eine sogenannte "Vorfälligkeitsentschädigung" verlangen.

Beispiel: Ein Steuerzahler verkauft aus Altersgründen seinen Betrieb samt Gebäude an einen Nachfolger. Der Verkaufserlös beträgt 1 Mio. Euro, das Betriebsgebäude ist noch mit einer Hypothek von 500.000 Euro belastet. Die Hypothekenbank verlangt für die vorzeitige Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung von 80.000 Euro. Sie wäre aber bereit, das Darlehen ohne weitere Kosten auf ein Mehrfamilienhaus zu übertragen, das sich der Steuerzahler vom Verkaufserlös zu Anlagezwecken kaufen will. Der Steuerzahler investiert daraufhin die 1 Mio. Euro in ein Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen alle fremdvermietet sind.

So wandert das Hypothekendarlehen aus dem betrieblichen Bereich in den Bereich der Vermietung und Verpachtung. Die Zinsen aus dem Darlehen können daher als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Selbstverständlich funktioniert diese Umwidmung des Darlehens auch innerhalb der gleichen Einkunftsart. So ist es möglich, ein vermietetes Gebäude, auf dem noch Schulden lasten, zu verkaufen und den Veräußerungspreis in ein anderes Gebäude, ebenfalls vermietet, zu investieren. Sofern die Bank zustimmt, wandert das Darlehen von Gebäude 1 zu Gebäude 2, die Zinsen bleiben also weiterhin abzugsfähig.

Wichtig ist, dass diese Umwidmung für das Finanzamt eindeutig nachvollziehbar ist. Dazu muss zum einen klar sein, dass der Zusammenhang des Darlehens mit der alten Anlage eindeutig beendet wird, zum anderen muss sich diese Umwidmung auch aus den Darlehensunterlagen eindeutig ergeben. Außerdem muss neu investiert werden, eine Übertragung auf eine bereits bestehende Anlage ist wohl nicht möglich.

Fazit: Wegen der geänderten Gesetzeslage und der erfolgten Bestätigung durch den Bundesfinanzhof ist in vielen Fällen für den Steuerzahler eine eventuelle mögliche Umwidmung nicht erforderlich.

Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung abgesetzt werden, wenn die Immobilie verkauft wird, der Verkaufserlös aber nicht ausreicht, um das hiermit zusammenhängende Darlehen zu tilgen.

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