Nießbrauchsrecht

Das Erbe verteilen und mit dem Nießbrauch das Wohnrecht sichern

Das Wichtigste in Kürze

  • Nießbrauch bedeutet ein umfassendes Nutzungsrecht am Eigentum. Der Eigentümer räumt dem sogenannten Nießbrauchsberechtigten oft lebenslang das Recht ein, zum Beispiel eine Immobilie zu nutzen und sie auch zu vermieten.
  • Der Nießbrauch hat insbesondere bei der Vermögensübertragung im Wege der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge eine große Bedeutung.
  • Zukünftige Erben, oft die Kinder, werden dann zum Beispiel Eigentümer einer Immobilie, die die Eltern aber nach wie vor nutzen möchten. Der Nießbrauch wird dann zugunsten der Eltern ins Grundbuch eingetragen.
  • Der Inhaber eines Nießbrauchsrechts kann es nicht vererben und nicht veräußern.

So gehen Sie vor

  • Wer zu seinen Lebzeiten Vermögen verschenkt, sollte sich an einer Immobilie ein Nießbrauchsrecht eintragen lassen, sofern er selbst darin wohnen will oder auf die Mieteinkünfte angewiesen ist.
  • Durch Schenkungen zu Lebzeiten lässt sich Erbschaftsteuer sparen, weil die Beschenkten und Erben die alle zehn Jahre anfallenden Freibeträge für Kinder und Enkelkinder mehrfach ausnutzen können. Zudem wird der Wert des Nießbrauchs bei der Schenkungssteuer berücksichtigt.
  • Lassen Sie sich umfassend von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten, wenn Sie Übergabeverträge mit einem Nießbrauch aufsetzen wollen, denn die damit verbundenen rechtlichen und steuerlichen Fragen sind komplex.

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Wer etwas Vermögen angespart hat und Immobilien besitzt, denkt meist irgendwann darüber nach, ob es nicht sinnvoll ist, das Erbe ganz oder teilweise schon zu Lebzeiten an die Kinder oder andere Menschen zu übertragen. Es gibt gute Gründe dafür: vielleicht aus steuerlichen Gründen, vielleicht auch, um Streit unter den späteren Erben zu verhindern. Oder der Schenkende will die Immobilie dem Zugriff des Sozialamts entziehen, falls er mal ein Pflegefall wird. In diesem Kontext stößt man oft auf den Begriff Nießbrauch.

Das verbirgt sich hinter dem Nießbrauchsrecht

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht am Eigentum (§ 1030 BGB). Der Eigentümer räumt dem sogenannten Nießbrauchsberechtigten ein umfassendes Recht zur Nutzung ein. Das kann mit einer Zahlung verbunden sein oder mit einer Schenkung, ohne dass der Eigentümer dafür Geld verlangt. Möglich ist ein Nießbrauch zum Beispiel an einem Unternehmen, an Wertpapieren, an Kapitalbeteiligungen und an Grundstücken.

Der Nießbrauch an einer Immobilie ist in der Praxis der häufigste Fall. Dazu muss ein Notar die Bestellung eines Nießbrauchs beurkunden und im Grundbuch eintragen lassen. So bleibt das Nießbrauchsrecht auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen.

Wer die Kosten für Reparaturen oder Versicherungen trägt
Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, das mit einem Nießbrauchsrecht belastetet ist, trägt nicht allein alle Lasten und Kosten für die Immobilie. Der Inhaber des Nießbrauchsrechts zahlt die gewöhnlichen Lasten und Kosten, wie etwa Grundsteuern und Hypothekenzinsen (§§ 1047, 1041 BGB). Außerordentliche Lasten sowie außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen muss der Eigentümer finanzieren. So sieht es das Gesetz vor. Andere Vereinbarungen sind aber möglich. Das bedeutet im Einzelnen:

Kosten zahlt der Nießbrauchsberechtigte zahlt der Eigentümer
normale Verschleißreparaturen: Dachreparatur, Verputzausbesserungen, Erneuerung des Anstrichs x (§ 1041 BGB)  
Dacherneuerung   x
Heizungserneuerung   x
Prämien für Versicherungen (Brand- und Unfallversicherungen) x (§ 1045 BGB )  
Grundsteuer, Kommunalabgaben, Schornsteinfegergebühren x (§ 1047 BGB)  
Anlieger- und Erschließungskostenbeiträge   x

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 28. März 2017)

Wenn der Nießbraucher Vermieter wird
Der Nießbraucher kann die Immobilie auch vermieten. Rechtlich tritt er an die Stelle des Eigentümers als Vermieter (§ 567 BGB). Einkünfte aus solcher Vermietung und Verpachtung muss der Nießbrauchsberechtigte versteuern. Werbungskosten kann er zwar absetzen, die Abschreibungen verbleiben aber grundsätzlich beim Eigentümer.

Nießbrauch ist ein persönliches Recht
Wer ein Nießbrauchsrecht hat, kann dieses Recht nicht weiter veräußern oder vererben (§§ 1059, 1061 BGB). Es erlischt deshalb in der Regel mit dem Tode des Nießbrauchers.

Die Beteiligten können aber auch andere Gründe festlegen, wann das Nießbrauchsrecht entfallen soll, etwa durch den Ablauf einer Frist oder weil der überlebende Ehepartner und Nießbrauchsinhaber wieder heiratet. Dann enthält der sogenannte Überlassungsvertrag meist eine Rückübertragungsverpflichtung.

Die Beteiligten können das Recht außerdem einverständlich aufheben (§ 1062 BGB) – oder der Inhaber des Nießbrauchsrecht gibt es einfach auf.

Das Nießbrauchsrecht bei der vorweggenommenen Erbfolge

Der Nießbrauch spielt insbesondere bei der Vermögensübertragung im Wege der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge eine Rolle. Dabei werden meist diejenigen begünstigt, die nach dem Tod ohnehin erben würden. Die zukünftigen Erben, oft die Kinder, werden dann zum Beispiel Eigentümer einer Immobilie, die die Eltern aber nach wie vor nutzen möchten: Entweder weil sie selbst dort weiter wohnen wollen oder weil sie die Immobilie weiterhin vermieten wollen. In diesen Fällen übertragen die Eltern das Eigentum schon zu Lebzeiten auf die Kinder und bekommen selbst ein Nießbrauchsrecht.

Abgrenzung zum Wohnrecht - Bei einer vorweggenommenen Erbfolge stellt sich die Familie oft die Frage, ob für die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch besser ist. Sowohl der Nießbrauch als auch das Wohnrecht lassen sich mit einem Grundbucheintrag sichern. Beide Rechte gelten gegenüber jedermann, auch wenn die Immobilie zum Beispiel verkauft wird. Das Wohnrecht aber ist rechtlich weniger wert als der Nießbrauch. Denn damit kann man die Immobilie zwar selbst bewohnen, aber nicht vermieten, wenn man etwa wegen Pflegebedürftigkeit ins Heim muss. Das ist beim Nießbrauch anders: Selbst wenn die Eltern nicht mehr in der Wohnung, sondern im Pflegeheim leben, können sie mit der Wohnung Mieteinnahmen erwirtschaften.

Vereinbarung zu den Lasten - Hat der alleinige Eigentümer zum Beispiel nur eine geringe Rente und kann deshalb die laufenden Kosten für das Haus nicht mehr tragen, kann er es im Wege der vorweggenommenen Erbfolge schon zu Lebzeiten an seinen Erben verschenken und sich den Nießbrauch vorbehalten. Um den Nießbrauchsberechtigten von den laufenden Kosten zu befreien, vereinbaren beide Parteien, dass der Beschenkte sämtliche Kosten übernimmt, sowohl die gewöhnlichen als auch die außergewöhnlichen.

Ist das Grundstück noch nicht abbezahlt, vereinbaren die Beteiligten häufig zudem eine Übernahme der Grundschuld sowie der noch laufenden Darlehen. So wird der Erbe schon zu Lebzeiten Eigentümer, der Erblasser kann aber bis zu seinem Tod im Haus wohnen, ohne die laufenden Kosten weiter zahlen zu müssen.

Auswirkungen auf den Pflichtteil - Wer einen unliebsamen Erben von der Erbfolge ausschließen will, ärgert sich meist darüber, dass der Enterbte trotzdem noch seinen Pflichtteil beanspruchen kann. Um den Anteil besonders klein zu halten, muss der Nachlass kleiner werden. Das lässt sich erreichen, indem man schon zu Lebzeiten zum Beispiel Immobilien verschenkt. Dann hat der Enterbte nur noch einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger bekommt er. An einer verschenkten Immobilie hat ein Pflichtteilsberechtigter keinen Anspruch mehr, wenn zwischen Schenkung und Erbfall mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Anders ist das bei einer Schenkung und einem gleichzeitigen Nießbrauch: Der Enterbte kann seinen Pflichtteil an der verschenkten Immobilie einfordern – und zwar auch dann, wenn die Schenkung schon länger als zehn Jahre zurück liegt. Der Pflichtteilsberechtigte hat bei einer Schenkung mit Nießbrauch immer einen Anspruch auf Pflichtteilsergänzung (BGH, Urteil vom 27. April 1994, Az. IV ZR 132/93). Wer also eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, um den Pflichtteil eines unliebsamen Erben zu schmälern, darf sich dabei keinen Nießbrauch einräumen lassen.

Mit Nießbrauch Steuern sparen

Die Erblasser schenken zu Lebzeiten zum Beispiel ihren Kindern ein Haus, und zur Absicherung der Eltern vereinbart die Familie, dass die Eltern das Nießbrauchsrecht haben. Wegen der Schenkung und Eigentumsübertragung wird Schenkungssteuer fällig. Dabei muss das Finanzamt aber den Kapitalwert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert abziehen. Dadurch fällt im Ergebnis weniger Schenkungssteuer an.

Grundlage für die Berechnung ist das Bewertungsgesetz (§ 14 BewG). Die Summe der jährlichen Mieteinnahmen wird um die Werbungskosten reduziert. Dieser Jahreswert wird dann mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, um anhand der durchschnittlichen Lebenserwartung die ungefähre Dauer des Nießbrauchs zu berücksichtigen. Je älter der Nießbrauchsberechtigte bei der Übertragung ist, desto weniger ist das Recht wert.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) veröffentlicht jährlich eine Tabelle zur Bewertung des lebenslänglichen Rechts und berücksichtigt dabei die durchschnittliche Lebenserwartung. In der Tabelle kann man das Alter des Berechtigten beim Vertragsschluss ablesen und erhält den Vervielfältiger. Die Tabellen sind nach Frauen und Männern getrennt, da Frauen statistisch länger leben. Deren Nießbrauchsrecht ist deshalb mehr wert.

Beispiel: Ein Mann besitzt eine Eigentumswohnung in München. Diese ist zu einer Netto-Miete von 1.000 Euro vermietet. Der Mann ist 60 Jahre alt und möchte die Wohnung seinem Sohn schenken. Der steuerliche Wert der Wohnung beträgt 450.000 Euro. Dem Sohn steht gegenüber seinem Vater ein persönlicher Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zu (§ 16 Abs.1 Nr. 2 ErbStG).

Würde der Vater die Wohnung ohne Nießbrauch auf seinen Sohn übertragen, müsste dieser die Differenz von 50.000 Euro mit einem Steuertarif von 7 Prozent versteuern (§ 19 ErbStG). Es fallen also 3.500 Euro Schenkungssteuer an.

Überträgt der Vater die Wohnung mit Nießbrauch auf seinen Sohn, fällt keine Schenkungssteuer an, da der Wert des Nießbrauchs vom steuerlichen Wert der Wohnung abgezogen wird.

Der Jahreswert der Wohnung beträgt 11.000 Euro. Der Vervielfältiger beläuft sich nach der BMF-Tabelle auf 12,779, da Albert bei der Übertragung 60 Jahre alt ist. Der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts beträgt 11.000 Euro x 12,779 = 140.469 Euro. Dadurch reduziert sich der Wert der übertragenen Wohnung um diesen Wert, also auf 309.531 Euro. Nach Berücksichtigung des Freibetrags des Sohnes in Höhe von 400.000 Euro fallen keine Schenkungssteuern an.

Zudem lässt sich durch Schenkungen zu Lebzeiten Erbschaftsteuer sparen, weil die Beschenkten und Erben die alle zehn Jahre anfallenden Freibeträge für Kinder und Enkelkinder mehrfach ausnützen können.

Achtung

Grunderwerbsteuer

Bei der Übertragung eines Nießbrauchsrechts an einer Immobilie können auch Grunderwerbsteuern anfallen. Freibeträge, die bei der Festsetzung der Schenkungssteuer abgezogen werden, mindern die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht (FG Nürnberg, Urteil vom 5. März 2015, Az. 4 K 410/13). Aber: Schenkungen unter Eheleuten oder in gerader Verwandtschaftslinie (also etwa von Eltern zu Kind) bleiben von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG). Problematisch wird es jedoch insbesondere unter Geschwistern.

Mit einem Nießbrauch die Versorgung eines Dritten sichern

Mit einem Nießbrauch will der Eigentümer oft auch jemand anders versorgen, zum Beispiel seinen Ehegatten.

Versorgungsnießbrauch
Ein sogenannter Versorgungsnießbrauch ist durchaus üblich bei Eheleuten, falls einer Alleineigentümer einer Immobilie ist, sich das Ehepaar zum Beispiel gegen ein Berliner Testament entschieden hat und auf die gesetzliche Erbfolge vertraut. Der Nießbrauch kann durchaus eine sinnvolle Alternative zum Berliner Testament und zur Vor- und Nacherbschaft sein. So hilft die Begünstigung der Erben trotz Nießbrauchs bereits im ersten Erbfall, Erbschaftsteuern zu sparen und Pflichtteilsgefahren abzuwehren.

Beispiel: Ein Ehepaar lebt in einer Zugewinngemeinschaft und hat zwei Kinder. Das Familienheim gehört allein der Ehefrau. Sie möchte kein Testament aufsetzen, sondern vertraut auf die gesetzliche Erbfolge. Da ihr Ehemann nach ihrem Tod nur die Hälfte neben den beiden Kindern erbt, räumt sie ihm bereits zu Lebzeiten ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an dem Haus ein. Nach dem Tod der Ehefrau fällt das Haus in den Nachlass und gehört der Erbengemeinschaft, bestehend aus den beiden Kindern und dem Ehemann. Das Haus darf aber der Ehemann bis zu seinem Tod alleine nutzen. Er ist durch den Nießbrauch versorgt.

Vermächtnisnießbrauch
Ein Erblasser kann auch im Testament festlegen, dass sein Erbe einer weiteren Person ein Nießbrauchsrecht einräumen muss. Beispiel: Das Kind wird laut Testament Alleinerbe, der Partner des Verstorbenen soll zwar nicht erben, aber mit einem Vermächtnis wirtschaftlich versorgt sein. Dann verpflichtet er seinen Erben dazu, jemand anders zunächst die Erträge aus dem geerbten Grundvermögen auszuzahlen. Der Erbe als neuer Eigentümer hat nach dem Erbfall deshalb weder Einnahmen noch Werbungskosten. Das ändert sich erst, wenn das Nießbrauchsrecht endet – meist, wenn der Inhaber des Rechts verstirbt.

Nießbrauch und Pflegekosten

Kommt der Inhaber eines Nießbrauchsrechts in ein Pflegeheim, versucht das Sozialamt, das Nießbrauchsrecht in bare Münze zu verwandeln, sofern es zunächst die Kosten der Heimunterbringung übernommen hat. Vor Bezug von Sozialhilfe muss der Bedürftige sein gesamtes verwertbares Vermögen einsetzen (§ 90 Abs.1 SGB XII). Dabei greift die Behörde entweder auf Mieteinnahmen des Nießbrauchsinhabers zurück oder versucht, die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt rückgängig zu machen. Erst dann tritt sie an die Kinder heran und verlangt unter Umständen Elternunterhalt.

Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch - Der Nießbrauch unterliegt als umfassendes Nutzungsrecht dem Zugriff des Sozialleistungsträgers. Erzielt der Nießbrauchsinhaber Mieteinnahmen, muss er diese Einnahmen nutzen, um die Kosten des Pflegeheims zu bezahlen. Statt des Nießbrauchs verlangt das Sozialamt aber oft eine Geldzahlung als finanzielle Abgeltung vom Beschenkten. Ist die Wohnung jedoch nicht vermietet, darf der Träger keine Forderungen stellen. Es besteht nämlich keine Vermietungspflicht des Nießbrauchers (OLG Köln, Beschluss vom 24. Juni 2011, Az. 11 U 43/11).

Das sehen Sozialhilfeträger allerdings manchmal anders. Sie gehen davon aus, dass der Inhaber des Nießbrauchsrechts sozialhilferechtlich verpflichtet ist, das Grundstück auch gegen den Willen des Eigentümers zu vermieten.

Schenkung rückgängig machen - Haben Eltern im Wege der vorweggenommen Erbfolge den Kindern eine Immobilie geschenkt, können aber die Pflegekosten selbst nicht zahlen, darf ein Sozialhilfeträger von den verarmten Schenkern unter Umständen auch verlangen, dass sie die Schenkung rückgängig machen. Ausgeschlossen ist das nur, falls zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre oder mehr verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Dann ist der Grundbesitz dem Zugriff der Behörde entzogen. Eine solche Schenkung bewerten die Gerichte grundsätzlich auch nicht als sittenwidrige Benachteiligung des Sozialhilfeträgers.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter [email protected].