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Auszug aus der BGH-Entscheidung vom 09.11.2007 - V ZR 25/07: Ein Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit berät, eine Eigentumswohnung mit Fremdmitteln zu erwerben, muss darüber aufklären, dass er die Zinsen für das von dem Käufer aufzunehmende Darlehen subventioniert, wenn sich die Zinssubvention nicht auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstreckt.
Dem Urteil lag ein kreditfinanzierter Kauf einer Eigentumswohnung zugrunde, bei dem die Anleger auch einen Vertrag über einen Mietpool abgeschlossen hatten. Bestandteil der Finanzierung war ein Vorausdarlehen, bei dem allerdings die Zinsen für die fünfjährige Zinsbindungsfrist subventioniert waren. Die Kläger warfen der Beklagten vor, dass sie durch den Vermittler über mehrere Aspekte falsch und vollständig beraten bzw. aufgeklärt worden seien.
Das Berufungsgericht war noch von einer Verjährung der Schadensersatzansprüche ausgegangen. Die Kläger hätten zwar nicht gewusst, dass ein Teil des Kaufpreises dafür verwendet würde, um die Zinsen für das Vorausdarlehen zu subventionieren, die Kläger hätten aber bereits einige Zeit vorher von mehreren anderen Beratungsfehlern Kenntnis gehabt, so dass eine Verjährung eingetreten sei.
Dem folgte der BGH nicht. Der BGH stellte fest, dass ein Verkäufer einen Käufer im Rahmen einer Beratung hinsichtlich des fremdfinanzierten Erwerbs einer Eigentumswohnung darüber aufklären muss, dass die Zinsen für das von dem Käufer aufzunehmende Darlehen subventioniert sind, wenn sich die Zinssubvention nicht auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstreckt. Bezüglich dieses Beratungsfehlers sei auch noch keine Verjährung eingetreten.
Nach Ansicht des BGH beginnt nämlich die dreijährige, kenntnisabhängige Frist der Verjährung für jeden Beratungsfehler gesondert zu laufen. Dem Gläubiger müsse es nämlich, wenn einem Schuldner mehrere Beratungsfehler vorzuwerfen sind, unbenommen bleiben, ihm bekannte Aufklärungsmängel hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus weiteren, ihm zunächst noch nicht bekannten Aufklärungspflichtverletzungen zu verjähren beginnen. Jede Verletzung von Beratungs- oder Aufklärungspflichten sei nämlich mit weiteren Nachteilen für das Vermögen des Gläubigers verbunden.
Dieses Urteil hat nach Meinung der Kanzlei Engelhard Busch & Partner aber auch erhebliche Bedeutung für viele andere Anleger, insbesondere für solche, die Anlagen in Form von geschlossenen Fonds oder atypisch stillen Beteiligungen abgeschlossen haben. Fehlentwicklungen treten bei derartigen Beteiligungen nämlich häufig erst nach mehreren Jahren auf, so dass Anleger erst dann Regressansprüche prüfen lassen. Zu diesem Zeitpunkt können dem Anleger allerdings bereits einzelne negative Tatsachen bekannt geworden sein, so etwa der Umstand, dass Ausschüttungen entgegen der ursprünglichen Prognose in wesentlich geringerer Höhe gezahlt werden oder sogar ganz ausfallen.
In diesem Zusammenhang sind bisher einige Instanzgerichte in Fällen, in denen Anleger vom Berater fehlerhaft die Zahlung einer Ausschüttung in bestimmter Höhe zugesichert worden war, davon ausgegangen, dass die dreijährige Verjährungsfrist für ein Beratungsverschulden insgesamt bereits dann beginne, wenn der Anleger ein Wissen über geringere Ausschüttungen habe, selbst wenn daneben noch andere Beratungsfehler, von denen der Anleger keine Kenntnis hatte, vorlagen.
Nach dem Urteil des BGH werden die Gerichte für jeden geltend gemachten Beratungs- bzw. Aufklärungsfehler getrennt prüfen müssen, ob der Anleger hiervon drei Jahre vor Klageerhebung Kenntnis hatte, wobei die Beweislast beim Schuldner liegt.
Zu beachten ist allerdings, dass die Rechtslage beim Erwerb von Wertpapieren anders ist, da in diesem Fall Schadensersatzansprüche gemäß § 37a Wertpapierhandelsgesetz kenntnisunabhängig in drei Jahren ab dem Erwerb der Wertpapiere verjähren. In anderen Fällen können Anleger jedoch darauf hoffen, auch noch nach mehreren Jahren, also wenn ihnen etwa erst dann bekannt wird, dass sie etwa über die Fungibilität der Anlage in Form einer Unternehmensbeteiligung oder z. B. über eine Nachschusspflicht fehlerhaft aufgeklärt worden sind, Ansprüche wegen fehlerhafter Beratung durchsetzen zu können.
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