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"Gebrauchte" Anteile an geschlossenenen Immobilienfonds sind nur schwer verkäuflich. Ein wichtiges ursprüngliches Zeichnungsmotiv, das Steuersparen, ist weitgehend hinfällig. Die Liquidierbarkeit des Anteils steht oft bei der Zeichnung im Hintergrund, während Steuerersparnis, Rendite und Sicherheit die vorangigen Entscheidungsfaktoren sind. Bisher war es recht schwierig, einen Käufer für Zweitmarktanteile zu finden. Die schlechte Fungibilität ließ manchen Investor daher doch zur klassischen Immobilie (Haus oder Wohnung) greifen. Große und seriöse Initiatoren wollen nun den Zweitmarkt besser pflegen.
| Verwandt: Zweitmarkt für geschlossene Fonds |
Tipp: Vor einem Verkauf des Anteils ist unbedingt die steuerliche Seite zu prüfen. Es geht um die Frage des Totalgewinns: Hat beim Investor die Absicht bestanden, langfristig einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen? Wird der Anteil vorher veräußert, so kann u.U. das Finanzamt die steuerlichen Verluste nachträglich versagen. Bei einer Umqualifizierung der Einkünfte (z.B. in Kapitalvermögen) bleiben die Verluste praktisch unberücksichtigt. Stichwort: Fehlende Gewinnerzielungabsicht bei "Verlustzuweisungsgesellschaften".
Tipp: Wenn es doch zum Verkauf des gebrauchten Fondsanteils vor Erreichen eines Einnahmenüberschusses kommt, so kann die Verlustversagung vermieden werden, wenn der Verkauf mit einem außergewöhnlichen Ereignis begründet wird, das zum Erwerbszeitpunkt nicht absehbar war. Ein typisches Beispiel ist die Finanzierung einer Scheidung. Entscheidend ist, dass die Veräußerung nicht geplant war und jetzt praktisch "notgedrungen" erfolgt.
Welches Interesse hat ein Zweiterwerber? Im Gegensatz zum Erstzeichner kann der Zweiterwerber das Objekt wirtschaftlich besser beurteilen. So sind klare Aussagen über Vermietungsstand und Mieterstruktur möglich. Die Wirtschaftlichkeit beim Zweiterwerb kann besser geprüft werden. Wichtig ist für die Kalkulation der linearen AfA, dass in einer Art Ergänzungsbilanz die Aufteilung des Kaufpreises anteilig auf Grund und Boden und Gebäude erfolgt. Im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds hat allerdings auch der Zweiterwerber bei späterer Veräußerung das Problem der eingeschränkten Liquidierbarkeit.
Das Jahrbuch für geschlossene Immobilienfonds ist bei Scope zu beziehen und bietet eine Übersicht über platzierte Fonds und Hinweise zur Weiterveräußerung. Das Jahrbuch ist allerdings sehr teuer (ca. 160 Euro). Preiswerter ist mit rund 60 Euro der BeteiligungsKompass, der auch als Handbuch für Geschlossene Fonds auftritt.
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