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Vorab: Die aktuellen Ausführungen zu geschlossenen Immobilienfonds enthält der Artikel Geschlossene Immobilienfonds. Der nachstehende Artikel stammt von Rechtsanwalt Ulrich Geipel, Friedberg/Hessen (Stand: Oktober 2004) und behandelt die Rechte für Anleger, denn bei der Kreditfinanzierung von Beteiligungen müssen nach der nachstehend dargestellten Rechtsprechung Kreditinstitute in vielen Fällen die bereits getätigten Einzahlungen zurückzahlen. Dabei werden die verschiedenen Anspruchsgrundlagen geprüft. Der Artikel ist nicht aktualisiert worden und die Übersicht zur Rechtsprechung ist daher auch nicht. Aus diesem Grund ist der Artikel auch nicht mehr Bestandteil der Finanztip-eigenen Textsuche.
Die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2004 (Aktenzeichen II ZR 392/01, II ZR 395/01, II ZR 374/02, II ZR 385/02, II ZR 393/02 und II ZR 407/02) erlauben es vielen Anlegern kreditfinanzierter Beteiligungen, insbesondere an geschlossenen Immobilienfonds,
Bislang konnten nur getäuschte Anleger ihre Beteiligung schadlos beenden. Nun kann das regelmäßig jeder Anleger einer finanzierten Beteiligung, wenn nur eine der folgenden Voraussetzungen gegeben sind:
| Verwandt: Geschlossene Immobilienfonds und Ratgeber Geschlossene Fonds |
I.
Kapitalbeteiligungen an Publikumsgesellschaften, insbesondere an geschlossenen Immobilienfonds, werden in der Regel gemeinsam mit Angeboten zur Finanzierung der Beteiligung beworben. Wenn die Kapitalbeteiligung und der Kreditvertrag planmäßig durch dieselbe Vertriebsorganisation angeboten werden, sind die Fondsverantwortlichen und das Kreditinstitut Geschäftspartner. Dann liegt ein verbundenes Geschäft vor.
Bereits mit Urteilen vom 21.07.2003 hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß sich dann Schadensersatzansprüche z.B. wegen unzutreffender Prospektangaben nicht nur gegen die Fondsverantwortlichen, sondern auch gegen das die Beteiligung finanzierende Kreditinstitut richten. Der Anleger ist von dem Kreditinstitut so zu stellen, als habe er keine Beteiligung erworben und keinen Kredit in Anspruch genommen.
Mit den neuen Urteilen vom 14.06.2004 hat der Bundesgerichtshof bei verbunden kreditfinanzierten Beteiligungen in weiten Bereichen auch Ansprüche des Anlegers gegen Kreditinstitute anerkannt, ohne daß es darauf ankommt, ob der Anleger in irgendeiner Weise getäuscht wurde.
Die Einwerbung von finanzierten Kapitalbeteiligungen erfolgt typischerweise in zwei Fallgestaltungen. Entweder vermittelt die Vertriebsorganisation einen Auftrag an einen Geschäftsbesorger, der dann für den Anleger u.a. den Kreditvertrag abschließt. Oder die Vertriebsorganisation vermittelt direkt die unmittelbare oder durch Treuhand vermittelte Beteiligung und den Kreditvertrag.
II.
Der Geschäftsbesorgungsauftrag zum Abschluss u.a. von Verträgen ist auf Rechtsbesorgung gerichtet. Dazu sind im wesentlichen nur Rechtsanwälte befugt. Ansonsten sind der Auftrag wie die damit im Zusammenhang erteilten Vollmachten nichtig.Bislang hat die Rechtsprechung angenommen, die von dem Geschäftsbesorger aufgrund unwirksamer Vollmachten abgeschlossenen Beitritts- und Kreditverträge seien gleichwohl wirksam. Dem ist der II. Senat des Bundesgerichtshofs nun entgegengetreten. Nach dessen Rechtsprechung folgt aus der Nichtigkeit des Auftrags und der Vollmacht für den Geschäftsbesorger regelmäßig auch die Unwirksamkeit der vom Geschäftsbesorger für den Anleger geschlossenen Verträge.
In diesen Fällen gibt es also keine wirksamen Kreditverträge. Damit sind alle Leistungen rückabzuwickeln. Der Anleger kann von der Bank alles zurückverlangen, was er an sie gezahlt hat, verringert um etwa vom Fonds erhaltene Ausschüttungen. Die Fondsanteile muß er im Gegenzug an das Kreditinstitut übertragen.
Kreditverträge über Geschäftsbesorger leiden zudem häufig an weiteren Unzulänglichkeiten, z.B. unzureichenden Angaben nach Verbraucherkreditrecht, welche der Bundesgerichtshof in den Urteilen vom 14.06.2004 herausgearbeitet hat und die jede für sich ebenfalls zur Unwirksamkeit des Kreditgeschäfts führen können.
III.
Wenn der Anleger den Kreditvertrag selbst abgeschlossen hat, kann er seine Erklärungen zum Kreditvertrag in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle noch heute widerrufen, in denen der erste Vertragsschluß vor dem 01.07.2000 in einer Haustürsituation erfolgt ist.Eine Haustürsituation liegt vor, wenn das Geschäft in einer Wohnung, am Arbeitsplatz, in öffentlichen Verkehrsmitteln oder im öffentlichem Verkehrsraum herbeigeführt wurde. Keine Haustürsituation ist gegeben, wenn sich der Anleger bereits über die Fondsbeteiligung und die verbundene Finanzierungsmöglichkeit unterrichtet hat und den Vermittler nur noch zum Abschluss des Geschäfts in seine Wohnung bestellt. Eine Haustürsituation ist dagegen regelmäßig gegeben, wenn der Vermittler dem Kunden einen Besuch zu Hause anbietet und erst dann die Einzelheiten des Geschäfts erläutert und es hierauf zum Vertragsabschluss kommt.
Bis zu den Urteilen vom 14.06.2004 hat der Bundesgerichtshof hat die Ansicht vertreten, für das in einer Haustürsituation herbeigeführte Kreditverhältnis bestehe nur Widerrufsrecht nach Verbraucherkreditgesetz, nicht aber nach § 312 BGB. Demgemäß haben Kreditinstitute bis zur Zusammenfassung der Widerrufsrechte bei Verbraucherverträgen zum 01.07.2000 auch bei in Haustürsituationen herbeigeführten Kreditverträgen nur nach Verbraucherkreditrecht belehrt.
Die neuen Urteile stellen demgegenüber klar, daß bei der Herbeiführung von Kreditverträgen in Haustürsituationen neben dem Verbraucherkreditrecht auch das Haustürwiderrufsrecht galt.
IV.
Bis zur Zusammenführung der Widerrufsrechte bei Verbraucherverträgen zum 01.10.2000 unterschieden sich die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Belehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz von denen des "früheren" Haustürwiderrufsgesetzes (jetzt § 312 BGB). So forderte das Verbraucherkreditgesetz den belehrenden Hinweis, daß im Falle eines verbundenen Geschäfts mit dem Widerruf des Kreditvertrages auch das zu finanzierende Geschäft nicht wirksam werde. So haben die Kreditinstitute regelmäßig belehrt.Ein solcher Hinweis machte eine Belehrung nach dem "alten" Haustürwiderrufsgesetz aber unwirksam, weil dort jegliche Zusätze über den gesetzlichen Inhalt hinaus unzulässig waren. Das hat der Bundesgerichtshof aber erst mit seinen Urteilen vom 14.06.2004 festgestellt. Deshalb dürfte die ganz überwiegende Zahl der bis zum 30.09.2000 von Anlegern abgeschlossenen Kreditverträge zur Finanzierung von Beteiligungen noch heute widerruflich sein.
V.
Nach dem im übrigen für Altverträge bis zum 31.12.2002 geltenden Haustürwiderrufsgesetz erlosch das Widerrufsrecht einen Monat nach beiderseits vollständiger Erbringung der Leistungen.Mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz zum 01.01.2002 änderte der Gesetzgeber den Erlöschenstatbestand. Nun sollte das Widerrufsrecht bei unterbliebener oder fehlerhafter Belehrung sechs Monate nach Vertragsschluß enden. Das widersprach aber der europäischen Richtlinie vom 20.12.1985 und einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 13.12.2001. Danach kann das Widerrufsrecht für Haustürgeschäfte nur durch ordnungsgemäße Belehrung erlöschen. Ansonsten darf es weder generell ausgeschlossen noch befristet werden.
Deshalb hat der deutsche Gesetzgeber die Regelungen des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes zum Erlöschen des Widerrufsrechts bereits zum 01.08.2002 wieder geändert. Nun erlischt das Haustürwiderrufsrecht nicht mehr, wenn der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.
Die Literatur weist zu Recht darauf hin, daß die europarechtswidrige 6-monatige Befristung nicht erst durch die Gesetzeskorrektur wegfiel, sondern wegen des Vorrangs des europäischen Rechts niemals Wirkung erlangt hat.
Nichts anderes kann für den früheren Erlöschenstatbestand der beiderseits vollständigen Erbringung der Leistungen gelten. Auch dieser war europarechtswidrig und ist deshalb nicht anwendbar. Hierauf wird es in den meisten Fallgestaltungen aber nicht ankommen.
VI.
Kreditinstitute sind berechtigt, unterbliebene oder fehlerhafte Widerrufsbelehrungen nachzuholen. Seit dem 01.08.2002 bedarf die Nachholung der Widerrufsbelehrung keiner Unterschrift durch den Verbraucher mehr. Allerdings muß das Kreditinstitut den Zugang der nachgeholten Widerrufsbelehrung nachweisen.Die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2004 haben festgestellt, daß bis 30.09.2000 in Haustürsituationen verbunden vermittelte Kreditverträge Widerrufsbelehrungen nach Haustürwiderrufsgesetz erforderten und diese Belehrungen keinen zusätzlichen Hinweis auf das verbundene Geschäft enthalten durften. Davon wurden auch die Kreditinstitute überrascht. Mithin gab es bis zu den Urteilen des Bundesgerichtshofs kaum gezielte Nachholungen der Widerrufsbelehrungen zu den Kreditverträgen.
Das kann sich ändern. Die Kreditinstitut können nun durch bloßes Belehrungsschreiben auch ohne Unterschrift des Kreditnehmers eine Widerrufsfrist von einem Monat und in Gang setzen.
VII.
Zahlreiche verbunden in Haustürsituationen vermittelte Kreditverträge wurden nur mit kurzer Zinsbindung ausgestattet und deshalb zwischenzeitlich verlängert. Dabei haben die Kreditinstitute häufig neue Kreditverträge mit neuen Widerrufsbelehrungen ausgestellt.Die neuen Widerrufsbelehrungen erklären sich vor dem Hintergrund der Rechtsprechung zum Verbraucherkreditrecht. Danach bedürfen Kreditverlängerungen, bei denen das Darlehen ansonsten ohne weiteres fällig wird, der erneuten Informationen und Belehrungen nach dem Verbraucherkreditrecht.
Um die Rechtssicherheit über den ordnungsgemäßen Inhalt von Widerrufsbelehrungen zu erhöhen, hat der Bundesministers der Justiz zum 01.08.2002 ein Widerrufsbelehrungsmuster erlassen. Die Verwendung des Musters ist aber nicht risikolos und ersetzt keinesfalls die rechtliche Prüfung und die Anpassung an die Umstände des Einzelfalls. Es enthält neun Gestaltungshinweise, die je nach Lage des Falles verschieden zu kombinieren sind. Die Fallgruppe des fortbestehenden Widerrufsrechts aus Altverträgen ist im Widerrufsbelehrungsmuster nicht angesprochen. Sie konnte vor den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2004 auch kaum vorausgesehen werden.
Somit haben die Kreditinstitute bis Mitte 2002 ohne und danach regelmäßig dem Muster entsprechend über das Widerrufsrecht zum Kreditverlängerungsvertrag belehrt. Hinweise darauf, daß und in welchen Fällen durch den Widerruf auch der Altvertrag berührt wird, enthalten diese Belehrungen regelmäßig nicht. Im Gegenteil wurde häufig durch Anschreiben der Eindruck befördert, im Falle des Widerrufs des Neuvertrages bleibe es bei den Verbindlichkeiten aus dem alten Kreditvertrag. Das war im Lichte der Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2004 nicht hinreichend und sogar irreführend.
Eine ordnungsgemäße Nachholung der fehlenden oder fehlerhaften Widerrufsbelehrungen zum Altvertrag ist also nur gegeben, wenn hinreichend deutlich gemacht wird, daß nicht nur die Erklärungen zum Kreditverlängerungsvertrag, sondern auch die zum Altvertrag widerrufen werden können. Denn das Recht zum Widerruf der Erklärung zum Kreditverlängerungsvertrag ist wirtschaftlich wertlos, soweit die Verpflichtungen aus dem Ursprungsvertrag unverändert bestehen bleiben.
Bei Kreditverlängerungen bestand also ein doppeltes Widerrufsrecht, nämlich das, über welches belehrt wurde und das, über welches nicht belehrt wurde. Das erste ist dann regelmäßig durch Fristablauf erloschen, das zweite besteht fort.
VIII.
Wenn der finanzierende Anleger den Kredit nicht verlängert, sondern durch ein anderes Kreditinstitut oder durch eigene Mittel abgelöst hat, fehlt es regelmäßig von vornherein an einer Nachholung der fehlerhaften Widerrufsbelehrung zum Altvertrag.
IX.
Für Altverträge galten die Regelungen des Haustürwiderrufsgesetzes im übrigen bis zum 31.12.2002. Dazu gehörte auch der Erlöschenstatbestand der beiderseits vollständigen Erbringung der Leistungen. Andererseits wurde dieser Tatbestand für Neuverträge ab 01.01.2002 abgeschafft und aus zwingenden europarechtlichen Gründen mit Wirkung vom 01.08.2002 an auf jeden Erlöschenstatbestand verzichtet.Kreditverlängerungen bei verbunden finanzierten Fondsbeteiligungen stellen regelmäßig regelmäßig keine beiderseits vollständige Erbringung der Leistungen dar, weil kein grundsätzlich neues Schuldverhältnis im Sinne einer Schuldersetzung entstanden ist. Zwar stellt der XI. Senat des Bundesgerichtshofs in anderem Zusammenhang bei Belehrungspflichten darauf ab, ob ein neues Kapitalnutzungsrecht eingeräumt wird. Jedenfalls wenn dem Anleger von den verbundenen Geschäftspartnern ein tilgungsfreies Darlehn zur Beteiligungsfinanzierung und eine tilgungsersetzende Lebensversicherung angeboten und die Rechte aus der Lebensversicherung an das Kreditinstitut abgetreten werden, entspricht die Kreditverlängerung dem verbundenen Geschäftsmodell und ist damit weiteres unechte Abschnittsfinanzierung.
Im Ergebnis stellt sich die Frage nach der Geltung des Erlöschentatbestands damit regelmäßig nur in den Fällen, in denen ein Anleger vor dem 01.01.2003 den Kredit aus eigenen Mitteln oder durch eine anderes Kreditinstitut vollständig abgelöst hat. Wegen der Monatsfrist ist genau genommen sogar der 01.12.2002 der maßgebende Stichtag. Nur in diesen Fällen kommt es darauf an, ob der Erlöschenstatbestand europarechtlich Bestand hatte.
Der Rechtsausschuß des Bundestags und der Rechtsausschuß des Bundesrats haben im Zusammenhang mit der Gesetzesänderung zum 01.08.2002 unmißverständlich erklärt, daß Erlöschentatbestände im Hinblick auf die europäische Haustürgeschäftswiderrufsrichtlinie vom 20.12.1985 unzulässig sind. Mithin ergibt die europarechtskonforme Auslegung des Haustürwiderrufsgesetzes, daß auch zuvor das Widerrufsrecht nicht durch beiderseits vollständige Erbringung der Leistungen erlosch.
X.
Das Haustürwiderrufsrecht war ursprünglich auf eine Woche, wurde dann auf zwei Wochen und ist für manche Fallgestaltungen auf einen Monat begrenzt, wenn ordnungsgemäß belehrt wurde. Ohne ordnungsgemäße Belehrung gibt es keine vom Gesetz bestimmte zeitliche Grenze. Wenn nicht ordnungsgemäß belehrt wurde, besteht das Widerrufsrecht grundsätzlich auch noch heute. Allenfalls aus Treu und Glauben kann sich die Grenze der Verwirkung ergeben.Im Falle des wirksamen Widerrufs des Kreditvertrages erhält der Anleger alles zurück, was er an das Kreditinstitut gezahlt hat abzüglich von dem Fonds erhaltener Ausschüttungen. Das Kreditinstitut muß auch etwa besicherte Lebensversicherungen freigeben. Im Gegenzug hat der Anleger dem Kreditinstitut seine Beteiligung anzubieten.
Steuervorteile muß sich der Anleger bei der Abrechnung mit dem Kreditinstitut im Rahmen der Rückabwicklung nach dem Haustürwiderrufsrecht nicht anrechnen lassen. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden.
Im Verhältnis zum Finanzamt wird wohl zu unterscheiden sein. Nach unserer Einschätzung verbleiben die Steuervorteile bei dem Anleger, soweit sie auf Abschreibungen und insbesondere Sonderabschreibungen beruhen und seit dem Beitritt mehr als fünf Jahre vergangen sind. Soweit die Steuervorteile durch Zinszahlungen an das Kreditinstitut bewirkt wurden, dürfte sich die Rückzahlung der Zinsen durch das Kreditinstitut als vom Anleger zu versteuernde Sonderbetriebseinnahme darstellen.
XI.
Wenn sich eine Vielzahl von Anlegern von der Kreditverpflichtung und damit auch der Fondsbeteiligung löst, hat das keine unmittelbaren Auswirkungen auf die übrigen Anleger und den Fonds selbst. Anstelle des ausscheidenden Anlegers tritt das Kreditinstitut dem Fonds bei. Das scheint die Rechtsprechung des II. Senat des Bundesgerichtshofs zu bezwecken: Die leichtfertig kreditierende Bank mag in die eigenen Bücher übernehmen, was sie für den Anleger gut gehalten hat.| Redaktionelle Anmerkung: Die folgenden Gesetze sind in das BGB übernommen worden: Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305-310 BGB sowie Unterlassungsklagengesetz), Haustürwiderrufsgesetz (§ 312 BGB und § 312a BGB, § 312f BGB, § 355 BGB, § 29c ZPO), Fernabsatzgesetz (§ 312b BGB und § 312d BGB, § 312f BGB, §§ 355-360 BGB), Teilzeit-Wohnrechtegesetz (§§ 481 bis 487 BGB) und Verbraucherkreditgesetz (§§ 491 bis 507 BGB, § 655a bis 655e BGB). |
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