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"Betuchte" Anleger ab ca. 250.000 Euro bis 500.000 Euro Kapitalvermögen sollten daher nicht grundsätzlich einen Umweg um geschlossene Fonds machen, denn mit dieser Anlageform sind gerade im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise hohe Renditen erzielbar. Der hohe Einbruch des Neugeschäftes in 2008 und vor allem im Jahr 2009 hat die Einstiegspreise deutlich gesenkt. So sichern sich "Schnäppchenfonds" bereits zunehmend Objekte zum günstigen Einkaufspreis. Denn bei vielen geschlossenen Fonds liegt ein maßgeblicher Teil des möglichen Gewinnes im Einkauf.
Für ein Investment in eine geschlossene Beteiligung gibt es eine Vielzahl von Punkten zu beachten. Die Wirtschaftlichkeit kann kaum ein Anleger beurteilen. Auch Fondsgesellschaften und Banken tun sich anscheinend schwer. Wie konnte es sonst passieren, dass in der Frankfurter Zeilgalerie für 9.000 Quadratmeter vermietbare Fläche ein Kredit auf einer Basis von 20.000 Quadratmeter gewährt wurde? Aber die folgenden 3 Punkte sind ganz besonders zu beachten:
Verkaufsprospekt und Wirtschaftsprüfer-Gutachten
Nur die wenigsten Anleger werden den nach dem Wertpapier-Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG) und der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerkProsV) erstellten Bericht lesen und verstehen. Schon aus diesem Grund ist es wichtig, dass es sich um einen erfahrenen und entsprechend seriösen Initiator handelt. Das Studium des Prospektes ist aber natürlich trotzdem sehr zu empfehlen. Dabei sollte auch nicht vergessen werden, dass es bei einem Verkaufsprospekt auch darum geht, den jeweiligen Fonds in einem besonders positiven Licht und Umfeld darzustellen.
Der § 8f VerkProspG regelt den Anwendungsbereich der Prospektpflicht. Die Bafin prüft nicht den Prospekt auf inhaltliche Richtigkeit, sondern nur ob die vom Gesetz geforderten Angaben auch vollständig im Verkaufsprospekt enthalten sind.
Das Institut der Wirtschaftsprüfer hat einen Standard (kurz S4-Gutachten oder IDW S4 genannt) entwickelt und darin die Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen festgelegt. Viele Initiatoren unterziehen ihre Verkaufsprospekte freiwillig einer Prüfung nach dem IDW S4-Standard durch einen Wirtschaftsprüfer. Eine solche Prüfung soll feststellen, ob aus der Sicht eines durchschnittlich vorsichtigen Anlegers alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Angaben verständlich, richtig und vollständig enthalten sind. Der Wirtschaftsprüfer nimmt zwar keine Bewertung oder Benotung vor. Ein S4-Gutachten ist aber für den Anleger neben dem Inhalt nach der VermVerkProsV sehr wichtig. Das Wirtschaftsprüfer-Gutachten dient daher auch als eine Art Kontrollmittel und der Vertrauensbildung.
Niemand kann in die Zukunft schauen. Prognoserechnungen fußen auf Annahmen und setzen bei vertraglicher Zusicherung auch voraus, dass die Gelder auch wirklich fließen. Das Bonitätsrisiko bleibt immer bestehen. Trotz der Darstellung vieler Sensitivitätsanalysen nach dem Motto: "Was wäre, wenn..." enthalten nahezu alle Prognoserechnungen mehrere Stellschrauben, um ein Ergebnis zu beeinflussen.
Fazit: Viele Beteiligungen an geschlossene Fonds versprechen attraktive jährliche Ausschüttungen. Hierauf sollte der Anleger nur begrenzt setzen. Außerdem darf eine bereits erhaltene Ausschüttung nicht unbedingt mit erzielter Rendite verwechselt werden. Denn Ausschüttungen werden in den ersten Jahren häufig aus der Substanz geleistet und können ggf. in einer Pleite vom Insolvenzverwalter zurückverlangt werden.
Kaum ein privater Anleger wird einen 150 bis 200 Seiten umfassenden Prospekt richtig lesen. In vielen Fällen wird es ihm auch nicht viel bringen. Auch die Einschätzung des eigenen Anwalts oder Steuerberaters hat keine Rechtsverbindlichkeit und wird daher eher aus Allgemeinplätzen bestehen. Nur wenn der Anleger wirklich für sich realisiert, dass es sich um eine echte unternehmerische Beteiligung handelt, sollte er abwägen, ob zur Risikomischung und erhoffter Steigerung der Rendite ein kleiner Teil des Vermögens in geschlossene Fonds investiert werden sollte.
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