| Bankgeschäfte: Anlegerschutz / Bankhaftung / Bankrecht bei Finanztip.de |
In den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit rücken dabei vor allem Kapitalanlagen, die selbst unter Zugrundelegung optimaler Faktoren die versprochene Rendite von vornherein nicht erwirtschaften können. Hierfür mag das folgende reale Beispiel stellvertretend für eine Vielzahl in gleicher Weise durch Privatanleger finanzierte Großprojekte stehen.
Eine große Hotelkette finanzierte ein Hotel durch Kapitalanleger. Die Vertriebskalkulation bezifferte den Gesamtaufwand für die durch die künftigen Erwerber zu kaufenden Anteile auf etwa 75 Mio. Euro. Der tatsächliche Wert des Anteils der Kapitalanleger an dem Objekt beläuft sich hingegen gerade einmal auf ca. 25 Mio. Euro. Die Erwerber haben also 300 % mehr bezahlt als tatsächlich an Wert erworben wurde.
Die vom Vertrieb zur Finanzierung der Anleger ausgesuchten Bankfiliale erhielt unter anderem umfassende Informationen über die Baufinanzierung, die Hotelgruppe und die vorgesehene Pächterin.
Der Vertrieb warb die Anleger mit folgenden Argumenten: Der Anmieter sei eine der größten Hotelketten, die Miete sei bis zu 20 Jahre garantiert, die Kosten für den Erwerb würden ausschließlich über Mieteinnahmen und Steuervorteile ausgeglichen, es handele sich um eine Kapitalanlage ohne Risiko, das Konzept sei bankgeprüft, nur noch wenige Einheiten seien vorhanden, sofortige Entscheidung sei geboten und so weiter. In einem schnellen Notartermin unterzeichneten die zukünftigen Erwerber einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit unwiderruflicher Vollmacht, in welchem wiederum die für die Konzeption verantwortliche Steuerberatungsgesellschaft als Abwickler vollumfänglich beauftragt wurde, die Anlage zu realisieren.
Dies waren - wie so oft - leere Versprechungen, denn auch bei diesem Fonds war die versprochene Pacht aus dem Objekt unter keinen Umständen zu erwirtschaften.
Bei den Recherchen bat die Redaktion (Anmerkung: Redaktion von emissionsmarktplatz.de) Frau Rechtsanwältin Grimm von der in Halle an der Saale ansässigen Kanzlei Warlies und Grimm um Unterstützung. Aus dem Ablauf des Vertriebskonzepts im genannten Beispiel mit der einmaligen unwiderruflichen Bevollmächtigung durch einen Geschäftsbesorungsauftrag ergeben sich folgende Ansätze, dem enttäuschten Erwerber zu seinem "Recht" zu verhelfen.
Haftung der Bank
a) Wenn in dem notariell beurkundeten Angebot zum Abschluss eines Geschäftsbesorungsvertrages keine Angaben nach §§ 15 I Satz 2 VerKrG und nicht alle Angaben nach $ 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerKrG enthalten sind, wie zum Beispiel der Effektivzins, sind in der Folgezeit geschlossene Kreditverträge nach der Rechtsprechung mehrerer Landgerichte (Potsdam, Köln, Hamburg, Frankfurt a.M., Mannheim, Magdeburg und Chemnitz) und Oberlandesgerichte (München und Karlsruhe) in Ansehung des Verbraucherschutzgedankens als nicht formgültig zustande gekommen zu betrachten. Die Frage ist aber noch nicht abschließend durch den BGH geklärt. Auch die genauen Rechtsfolgen sind noch unklar, da sowohl eine Rückabwicklung als auch eine Vertragsangleichung vorstellbar sind. Aber selbst eine Angleichung des Zinssatzes und die damit verbundene Rückerstattung der einbehaltenen Gebühren in Höhe von meist mehr als 10% führt zu einer deutlichen Entlastung der Erwerber.
| Verwandt: Kommentar zur Rechtsprechung zum Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds durch Kredit |
c) Den aus dem Verbraucherschutz entwickelten Einwendungsdurchgriff kann man zu Gunsten des Erwerbers nur anwenden, wenn die Kreditaufnahme nicht mittels eines Realkredites (Kredit mit günstigeren Zinsen wegen Absicherung durch Grundschuld oder Hypothek), sondern mittels eines Immobiliarkredites erfolgten.
Unter juristischen und gesamtwirtschaftlichen Gesichtspunkten ist diese Rechtsprechung nicht gänzlich unproblematisch. So wichtig und unentbehrlich der Anlegerschutz auch ist, zu oft wird die Schutzbedürftigkeit des Anlegers in das Blickfeld genommen, statt zunächst zu fragen, ob das "Geschäft" bzw. die dazugehörige Finanzierung vom Schutzzweck des Gesetzes bzw. der jeweiligen Anspruchsgrundlage erfasst ist.
Zahlreiche geschlossene Immobilienfonds geraten in die Krise, weil wirtschaftliche Probleme zu Tage treten. Die Ursachen sind vielfältig und treten häufig erst 10 bis 15 Jahre nach Emission der Fondsbeteiligung auf und sind nicht immer von jemanden verschuldet. Mögliche Gründe gibt es viele, von Mietzinsproblemen über Investitionsstaus bis hin zu steuerlichen Problemen. Eine undifferenzierte Rechtsprechung in diesen Fällen unterbindet ein sinnvolles strategisches Krisenmanagement und ermöglicht Anlegern mitunter das Aussteigen aus Fonds bereits dann, wenn die tatsächlich erwirtschafteten Gewinne nicht der erwarteten Rendite entsprechen.
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