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Deutsche Anleger investieren gern und viel in geschlossene und in offene Immobilienfonds. Dabei werden vor allem Kriterien wie Wertzuwachs, Inflationsschutz und Sicherheit assoziiert. So haben Immobilienwerte im letzten Jahrhundert zwei Inflationen schadlos überstanden und sich ihr Wert in den letzten 40 Jahren mehr als versechsfacht. Preissteigerungen sollten außerdem bei normaler Marktlage zudem langfristig zu höheren Mieterträgen führen. Das steuerliche Motiv hat wegen der zahlreichen Steueränderungen an Gewichtigkeit verloren. Zumindest in guten Konjunkturzeiten mit einem niedrigem Kapitalmarktzinsniveau sind offene und geschlossene Immobilienfonds anderen Anlageformen wie Festgeld und Anleihen zumeist deutlich überlegen.
Unterschied geschlossener Immobilienfonds zu offener Immobilienfonds
Im Unterschied zum offenen Immobilienfonds ist das Investitionsvolumen eines geschlossenen Fonds beschränkt. Er wird mit vollständiger Zeichnung geschlossen. Der Anleger erwirbt Immobilienbeteiligungen nach eigener Wahl in der von ihm gewünschten Anlagesumme. Ein geschlossener Immobilienfonds endet nach Ablauf der Fondslaufzeit. Das Immobilienobjekt wird dann verkauft und der Erlös an die Anleger ausgekehrt.
Investitionsziele von Immobilienfonds
Als unternehmerische Beteiligungen investieren geschlossene Immobilienfonds in eine oder mehrere Immobilien, bei denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (z. B. Wohnimmobilien, Bürokomplexe) oder aus einem Gewerbebetrieb (z. B. Kinos, Hotels, Seniorenresidenzen) erzielt werden. Zur Reduzierung des Risikos beteiligen sich manche geschlossene Immobilienfonds auch an unterschiedlichen Objekten an verschiedenen Standorten. Waren es bis zum Jahr 2000 hauptsächlich steuerliche Anreize für Anleger, so zum Beispiel in Wohnimmobilien in Ostdeutschland, zu investieren, so stehen in den letzten Jahren vor allem wieder Büro- und Gewerbeimmobilien mit hohem Investitionsbedarf im Mittelpunkt der Kapitalanlage.
Problematisch ist für den Anleger die Prüfung eines Immobilienobjektes. Wer kann als Anleger schon die Aussagen der Initiatoren wirklich prüfen? Ob die Wirtschaftlichkeitsrechnung realistisch ist oder nicht, zeigt sich erst in der Zukunft. Außerdem: Auch Fondsgesellschaften und Banken tun sich anscheinend schwer. Wie konnte es sonst passieren, dass in der Frankfurter Zeilgalerie für 9.000 Quadratmeter vermietbare Fläche ein Kredit auf einer Basis von 20.000 Quadratmeter gewährt wurde.
Investititonskriterien: Anlagehorizont, Investitionssumme, Rendite, Risiko
Geschlossene Immobilienfonds haben einen langfristigen Anlagehorizont. Anleger sollten sich sicher sein, das Geld in den nächsten zehn bis 30 Jahren nicht zu benötigen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist oft nur mit Verlusten möglich. Die Mindestanlage kann zwischen 5.000 und 15.000 Euro betragen. Die Grenzen nach oben sind offen. Bei der Investitionssumme reichen die Empfehlungen vom 11- bis 17-fachen der Nettojahresmieten – abhängig von der Lage des Objektes. Aber auch das 20-fache ist in einer sehr guten Immobilienlage möglich.
Der Anlageerfolg bei geschlossenen Immobilienfonds setzt sich vor allem aus den regelmäßigen Ausschüttungen und der möglichen Wertsteigerung der Fondsimmobilie innerhalb der Laufzeit zusammen, d. h. der Investitionsphase, der Vermietungsphase sowie dem Verkauf der Immobilie und der Liquidation des Fonds. Die interessanten Steuersparmöglichkeiten der vergangenen Jahre wurden vom Gesetzgeber stark eingeschränkt. Somit steht für den Anleger die Wirtschaftlichkeit der Investition im Mittelpunkt. Der geschlossene Immobilienfonds kann daher als eigene Assetklasse angesehen werden.
Neben der Gewinnerzielung aus Vermietung oder Verpachtung gibt es auch die Möglichkeit der Kopplung der Rendite mit dem geschäftlichen Erfolg eines Objektes. Der Anleger steht hier in wirtschaftlicher Abhängigkeit vom unternehmerischen Erfolg der Immobilie, wie zum Beispiel bei Kinos, Seniorenresidenzen oder Hotels.
Besondere Bedeutung kommt der Lage des Objektes inklusive dem Entwicklungspotenzial und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Bonität der Mieter und der Laufzeit der Mietverträge zu. Des weiteren sollten die Tilgungsleistungen zur Entschuldung der Immobilie sowie die laufenden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten einkalkuliert werden.
Der Ausstieg aus einem geschlossenen Fonds ist nur schwer bzw. zu entsprechenden Abschlägen zu realisieren, weil kein funktionierender Handel an einer Börse stattfindet. Was passiert bei Baukostenüberschreitung, verspäteter Fertigstellung, höheren Finanzierungskosten, Nichtanerkennung steuerlicher Verluste, Mieterprobleme usw. So manche Mietgarantie hat sich in der Vergangenheit als vollkommen unsicher erwiesen.
Strengere Haftung der Finanzberater (BGH-Urteil) bei geschlossenen Immobilienfonds
Mit seinem Urteil vom 08.07.2010 - III ZR 249/09 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe die Rechte der Anleger geschlossener Immobilienfonds im Hinblick auf die Falschberatung durch Finanzberater deutlich gestärkt.
Nach Ansicht der Richter am BGH muss der Anleger nicht den oft mehrere Hundert Seiten umfassenden Verkaufsprospekt des geschlossenen Fonds durchlesen. Er kann sich insoweit auf die Worte des vermittelnden Finanzberaters verlassen. Auszug aus der Urteilsbegründung: "... dass der Anlageinteressent regelmäßig auf die Richtigkeit und Ordnungsmäßigkeit der ihm erteilten Anlageberatung vertrauen und ihm eine unterbliebene Kontrolle dieser Beratung durch Lektüre des Prospekts deshalb nicht ohne weiteres als grobe Fahrlässigkeit vorgehalten werden dürfe (s. OLG München, Urteil vom 6. September 2006 - 20 U 2694/06 - juris Rn. 63; OLG Hamm, Urteile vom 20. November 2007 - 4 U 98/07 - juris Rn. 49 und vom 26. November 2009 - I-4 U 224/08 - juris Rn. 50)."
Es gilt grundsätzliche die dreijährige Regelverjährung nach § 195 BGB, wobei für den Fristbeginn zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen müssen; der Gläubiger muss von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben oder seine diesbezügliche Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruhen. Die Verjährungsfrist beginnt also erst dann, wenn der Anleger das Risiko erkennt oder erkenenn musste.
Fehler bei der Darstellung der Rendite gehen zu Lasten des Vermittlers
Anlagevermittler (Finanzberater, Finanzvermittler) haften für die offensichtlich falsche Berechnung der Rendite in ihren Anlageprospekten. Mit einem wichtigen Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Verbraucherrechte für Bankkunden und Geldanleger entsprechend gestärkt. Im Urteilsfall ging es um Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds, die vom Anleger über einen Bankkredit finanziert wurden. Die Modell-Berechnung des geschlossenen Immobilienfonds wies jedoch einen gravierenden Fehler auf. Denn der Fondsanbieter ging von einem Basiswert vor Abzug der hohen Kosten für Provisionen, Gebühren und andere Nebenkosten aus. [Mehr hierzu im Artikel Haftung für Rechenfehler bei der Geldanlage].
Prospekthaftung: Schadensersatz wegen falscher Mietprognosen
Im BGH-Urteil vom 31.5.2010 - II ZR 30/09 hat der Bundesgerichtshof dem klagenden Anleger einen Schadensersatz wegen fehlerhaften Prospektes für einen geschlossenen Immobilienfonds zugesprochen. Ein Fehler im Anlageprospekt bewirkt zwangsläufig einen Schadensersatzanspruch, wenn dem Anleger dadurch kein zutreffendes und vollständiges Bild über die Fondsbeteiligung dargeboten wird.
Aus dem Urteil: "Wird in dem Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds erklärt, die dort prognostizierte, für die Rentabilität des Fonds maßgebliche künftige Entwicklung der Mieten beruhe "auf Erfahrungswerten der Vergangenheit", obwohl den Prospektverantwortlichen keine Erkenntnisse darüber vorlagen, dass in der Vergangenheit bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen Mietzuwächse in der prognostizierten Höhe erzielt werden konnten, rechtfertigt das die Annahme eines zur Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss führenden Prospektfehlers."
Einkommensteuer bei geschlossenen Immobilienfonds
Die Gewinne und Verluste aus der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stellen entweder Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb dar. Die meisten deutschen Immobilienfonds sind so konstruiert, dass die Anleger Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielen. Sie sind "normal" zu versteuern. Die Abgeltungssteuer greift hier nicht.
Auch hierbei ist die Absicht einer Gewinnerzielung eine grundlegende Voraussetzung, um die Kosten der Kapitalanlage steuerlich absetzen zu können. Neu aufgelegte Fonds müssen nach spätestens 30 Jahren schwarze Zahlen schreiben. Die während der Investitionsphase des geschlossenen Immobilienfonds anfallenden steuerlichen Verluste können nur unter Beachtung der einschränkenden Bestimmungen des § 15a EStG und des § 15b EStG mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Nach § 21 EStG ist der § 15b auch bei Vermietungseinkünften sinngemäß anzuwenden.
Bei Immobilien und bei Immobilienfonds, die zu Vermietungseinkünften führen, gilt siomit auch nach Einführung der Abgeltungsteuer weiterhin die Steuerfreiheit von eventuellen Veräußerungsgewinnen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Ist die Fondsbeteiligung hingegen gewerblich konzipiert, muss ein Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Aufgrund der langen Laufzeit der Fonds besteht das Risiko, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen ändern können.
Einkommensteuer bei Auslandsimmobilien
In steuerlicher Hinsicht haben Auslandsimmobilienfonds den Vorteil, dass die Ausschüttungen weitgehend steuerfrei vereinnahmt werden können. Sie unterliegen in Deutschland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Grund hierfür ist die Existenz eines Doppelbesteuerungsabkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung des Steuerpflichtigen. Anleger können von den günstigeren Steuersätzen und Freibeträgen der Investitionsländer profitieren, während sie in Deutschland von der diesbezüglichen Steuerpflicht freigestellt sind. Progressionsvorbehalt bedeutet, dass die steuerfreien Auslandseinkünfte zur Ermittlung des Steuersatzes für die anderen steuerpflichtigen Einkünfte mit berücksichtigt werden.
Auch ein Investment in Immobilien ist letztlich eine Risikoinvestition. Diese Erfahrung haben zahlreiche Anleger nach der Wiedervereinigung mit Immobilien in Ostdeutschland gemacht. Auch die Gläubiger des Staatsfonds Dubai World hatten bei der Kreditgewährung nicht erwartet, dass der Staatsfonds des arabischen Emirates Dubai im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise so stark in Zahlungsschwierigkeiten kommen konnte. Bei den Auslandsimmobilienfonds spielten in den vergangenen Jahren vor allem US-Immobilien eine wesentliche Rolle. Heute finden sich in den Portfolios der Fondsgesellschaften zunehmend Immobilien aus Europa. Vor einer Investition in Auslandsimmobilienfonds sollten die politischen, rechtlichen und eventuellen Wechselkursrisiken in Betracht gezogen werden.
Ausschluss von Gesellschafter bei Sanierung geschlossener Fonds
Es gehört zum Risiko der Teilnahme an geschlossenen Fonds, dass der Fonds sanierungsbedürftig wird, was nichts anderes bedeutet, als die Liquidation oder das zusätzliche Einfordern von weiterem Kapital. Die Gesellschafter müssten dann Kapital nachschießen. Die Gesellschafter sind darüber nicht selten zerstritten. Im Urteil vom 19. Oktober 2009 - II ZR 240 /08 hat der BGH der "gesellschafterlichen Treuepflicht" einen hohen Stellenwert beigemessen.
Zwar kann in der Regel kein Gesellschafter gezwungen werden, gegen seinen Willen Kapital nachzuschießen (unmittelbare Nachschussverpflichtung"). Im Urteilsfall jedoch erfordert es die "gesellschafterliche Treuepflicht", dass zahlungsunwillige Gesellschafter den Weg zu einer Sanierung freimachen müssen. Denn der Fonds hätte liquidiert werden müssen, hätte nicht der ganz überwiegende Teil der Gesellschafter Geld nachgeschossen. Gesellschafter des geschlossenen Fonds, die sich nicht an der Sanierung beteiligen wollen, können deshalb zwangsweise aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Als Folge müssen sie den auf sie entfallenden Verlustanteil auch begleichen. Die Fonds-Gesellschaft kann in diesen Fällen die Zahlung des auf den Stichtag des Ausscheidens ermittelten, ihrer jeweiligen Beteiligung am Gesellschaftsvermögen entsprechenden entfallenden Verlustanteils verlangen. Es gilt daher: Treuepflichten für die Gesellschafter eines Immobilienfonds in Sanierungsfällen bedeutet "Sanieren oder Ausscheiden".
Andernfalls würden sie - ohne eigenes Zutun - auf Kosten der anderen Gesellschafter von den Sanierungsmaßnahmen profitieren. Für den Fall des Erfolgs dieses Sanierungsplans hätten nämlich die nicht zahlungsbereiten Gesellschafter ohne eigenen finanziellen Aufwand und damit auf Kosten der risikobereiten Gesellschafter profitiert. Ein derartig unausgewogenes Verhältnis ist den finanzierenden Gesellschaftern jedenfalls dann nicht zumutbar, wenn der zahlungsunwillige Gesellschafter, wie im Urteilsfall, durch sein Ausscheiden nicht nur nicht schlechter, sondern sogar deutlich besser gestellt wird, als er stehen würde, wenn die Gesellschaft liquidiert worden wäre und er den dabei auf ihn entfallenden anteiligen Verlust zu tragen hätte.
Im Urteil des BGH vom 25.1.2011 - II ZR 122/09 musste der BGH Stellung "Zur Pflicht eines sanierungsunwilligen Gesellschafters, einer seine Gesellschafterstellung aufhebenden Änderung des Gesellschaftsvertrags zuzustimmen" nehmen. Nach diesem Urteil sind die zahlungsunwilligen Gesellschafter nicht aus gesellschaftlicher Treuepflicht verpflichtet, einem Beschluss zuzustimmen, dass ein nicht sanierungs-williger Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheidet (Abgrenzung zu BGH-Urteil vom 19. Oktober 2009 - II ZR 240/08). Damit gilt nicht mehr nur die Alternative: "Sanieren und zahlen oder ausscheiden?"
Nach dieser BGH-Entscheidung ist es durchaus möglich, dass Fondszeichner – trotz eines entsprechenden Gesellschafterbeschlusses – nicht aus dem Fonds ausgeschlossen werden können. Als Folge stellen sich ggf. sanierungsunwillige Anleger besser als diejenigen Gesellschafter, die an einer Kapitalerhöhung teilnehmen. Denn sie werden durch den Beitrag der übrigen Gesellschafter zumindest teilweise von den auf sie entfallenden Gesellschaftsschulden befreit. Die zahlungsunwilligen Gesellschafter sind nicht aus gesellschaftlicher Treuepflicht verpflichtet, einem Gesellschafter-Beschluss zuzustimmen, dass ein nicht sanierungswilliger Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheiden habe.
| Verwandt: Zweitmarkt für geschlossene Fonds und Ratgeber Geschlossene Fonds und Protokollpflicht bei Anlageberatung geschlossener Fonds |
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