Realkreditvertrag ist bei Immobilienfonds kein verbundenes Geschäft

Viele Anschaffungen werden über einen Kredit finanziert. Im Hinblick auf eine mögliche Rückabwicklung des Vertrages stellt sich die Frage, ob der Kreditvertrag als verbundenes Geschäft anzusehen ist. Ein mit einem Kreditvertrag verbundenes Geschäft ist gegeben, wenn der Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises dient und beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. [Mehr hierzu im Artikel Kredite und verbundene Restschuldversicherung]. In nachstehenden Text wird auf die Frage eingegangen, ob die Anleger neben der Rückabwicklung des Kaufs von Fondsanteilen auch die Bankdarlehen rückgängig machen können. Dies wäre möglich, wenn der Beitritt zum Immobilienfonds und das eingeräumte Darlehen als so genannte "verbundene Geschäfte" zu werten sind.

Der BGH hat mit seinen Entscheidungen (Urteil des XI. Zivilsenats vom 25.4.2006 - XI ZR 29/05 -, Urteil des XI. Zivilsenats vom 25.4.2006 - XI ZR 219/04 -, Urteil des XI. Zivilsenats vom 25.4.2006 - XI ZR 193/04 -, Urteil des XI. Zivilsenats vom 25.4.2006 - XI ZR 106/05 -) klargestellt, dass es sich bei einem Realkreditvertrag nicht um verbundene Geschäfte handelt. Realkreditverträge sind Rechtsgeschäfte, bei denen das Bankdarlehen (Finanzierung) über eine eingetragene Grundschuld abgesichert wird.

Eine Rückabwicklung des Darlehensvertrags ist nach Ansicht der BGH-Richter nur möglich, wenn keine Grundschuld eingetragen wurde und der Anleger den Darlehensvertrag auch nicht selbst abgeschlossen hat. Auch ein nicht dazu berechtigter Treuhänder führt nicht dazu, dass der Kreditvertrag nach der neuen Rechtsprechung grundsätzlich nichtig wäre.

Worum ging es beim "Rechtstreit" in den BGH-Urteilen: Die Anleger beteiligten sich an geschlossenen Immobilienfonds, wobei der Kauf der Fondsanteile über Bankkredite finanziert wurde. Nachdem sich die Wertlosigkeit der Immobilien herausstellte und die versprochenen Mieten auch nicht erzielt wurden, haben einzelne Anleger die Rechtskonstruktion angefochten (BGH - Erläuterungen zu den Urteilen).

Rückgabe von Immobilienfondsanteilen und Krediten bei nicht ausreichender Belehrung über Widerrufsrecht

Mit dem BGH-Urteil vom 12.12.2005 Az. II ZR 327/04 hat der Bundesgerichtshof (BGH) allen Immobilienfondsanleger ein klares Widerrufsrecht nach dem "alten" Haustürwiderrufsrecht in die Hand gegeben. Nicht nur die Verbraucherzentralen sehen in dieser Gerichtsentscheidung eine deutliche Stärkung der Verbraucher im Kapitalanlegerrecht.

Kapitalanleger können nach diesem Urteil Anteile an Immobilienfonds sowie die damit zusammenhängenden Kredite zurückgeben, wenn ein Fondsvermittler sowohl die Kapitalanlage als auch das Darlehen an der Haustür (zum Beispiel in der Wohnung des Anlegers) angebahnt hat. Ist der Anleger nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden, so kann er das Finanzgeschäft auch noch nach Jahren rückgängig machen.

Nach dem Gerichtsurteil ist einer Bank das "Haustürgeschäft" durch einen Vermittler zuzurechnen. Es kommt nicht darauf an, ob die Bank von der Haustürsituation wusste oder es hätte wissen müssen. Mit diesem Urteil gibt der II. Zivilsenat seine alte Rechtssprechung auf und folgt einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs in Luxemburg vom Oktober 2005.

Vor dieser Entscheidung war die finanzierende Bank noch besser dran. So konnte sie argumentieren, dass der Besuch eines Vermittlers zum Kauf einer Immobilie (oder von Fondsanteilen) mit entsprechender Finanzierung über Darlehen nur bewirken konnte, dass der Kauf widerrufen wird, so dass der Kreditvertrag mit der Bank aber bestehen blieb. Der BGH vertrat vorher die Ansicht, dass der finanzierenden Bank die Kenntnis der Haustürsituation nur zuzurechnen sei, wenn der Vermittler ihr Angestellter, Mitarbeiter oder Beauftragter war oder sie enge Beziehungen zu ihm unterhielt.

Fazit: Es ist für den Geldanleger deutlich einfacher, wertlose Fondsanteile zurückzugeben und sich damit auch gleichzeitig von einem Darlehen zu lösen. Voraussetzung: Es handelt sich um ein "Haustürgeschäft" ohne (ausreichende) Widerrufsbelehrung. Der Artikel Rechtsfragen zu Schrottimmobilien beschreibt zusammenhängend die Rechtsgrundlagen für einen Schadensersatzanspruch beim Erwerb von Schrottimmobilien und dem Beitritt zu einem Immobilinefonds, der Schrottimmobilien verwaltet.

Redaktioneller Hinweis: Die Vorschriften über das Widerrufsrrecht bei Haustürgeschäften sind [aus dem früheren Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften (HWiG)] in das BGB (§ 312 BGB und § 312a BGB) übernommen worden.

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