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Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds investieren offene Fonds in sehr viele Immobilienobjekte. Die Zahl kann sogar 3-stelllig sein. Dadurch wird ein Risikomix erreicht. Die Anteile können in jeder beliebigen Menge gezeichnet und bei Bedarf auch wieder zurückgegeben werden. Der jeweilige Ausgabepreis und Rücknahmepreis des Fonds wird veröffentlicht.
Ein Problem kann auftreten, wenn mal besonders viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollen. In einem solchen Fall reichen ggf. die Barreserven des Fonds nicht aus. Je nach Vertragsinhalt kann dann die Rücknahme für bis zu zwei Jahre ausgesetzt werden.
Die Reputation von offenen Immobilienfonds hat gelitten. Schuld sind magere Renditen, Korruptionsskandale und offensichtliche Überbewertungen von Immobilien. Weil Anleger des Deka-Immobilien-Fonds (Deutschland) Milliardensummen plötzlich abzogen, waren zum Beispiel deren Barmittel schnell verbraucht und die Deka-Bank hat selbst zurücklaufende Anteile erworben.
Die Ertragskraft der offenen Immobilienfonds wird durch Leerstände und sinkende Mieteinnahmen stark beeinflusst. International agierende offene Immobilienfonds haben in der Vergangenheit zumeist besser abgeschnitten als Fonds, die ausschließlich in Deutschland investieren.
Konkurrenz bekommen die offenen Immobilienfonds durch die Reits-Fonds. Ein wesentlicher Grund ist die bessere Transparenz und Bewertung der Anteile. So gibt es immer wieder Unsicherheiten bei der Bewertung von Anteilen an einem Immobilienfonds. Da es keinen Börsenkurs für Bestandsimmobilien gibt, werden andere Hilfsmittel, zum Beispiel Sachverständigengutachten herangezogen. Wenn ein Sachverständiger ein Objekt nach dem Ertragswertverfahren (Jahresmiete mal Faktor) bewertet, muss der individuelle Faktor akzeptiert werden. Erst beim Verkauf kommt die Wahrheit des Marktes an das Tageslicht.
Wenn viele Anleger gleichzeitig ihre Anteilsscheine zurückgeben wollen, kommt es zum Notverkauf von Immobilien, wenn nicht die Fondsmuttergesellschaft selbst die Anteile erwirbt. Aus diesem Grund kann die Rücknahme von Anteilsscheinen ausgesetzt werden. Es besteht mithin eine offene Flanke bei der Verfügbarkeit. Im Winter 2005/2006 wurde dies den Anlegern bewusst. So wurden die großen Immobilienfonds KanAm Grundinvest und KanAm US Grundinvest vorübergehend geschlossen. Am 13. Dezember 2005 schloss die Deutsche Bank-Tochter DB Real Estate ihren Immobilienfonds Grundbesitz-Invest. Der Deka-ImmobilienFonds wurde großzügig mit Finanzmitteln der Muttergesellschaft gestützt.
Fazit: Sachwertanlagen wie offene Immobilienfondsanteile bilden für den Anleger eine gute Ergänzung zu seinem Aktien- und Wertpapierportfolio. Anleger in offene Immobilienfonds können grundsätzlich jederzeit ihre Anteile wieder zurückgeben. Ausnahmen wie im Winter 2005/2006 sind natürlich möglich. Daher braucht der Immobilienfonds auch ständig liquide Mittel, um Anlegern ihre Anteile abnehmen zu können. In der Vergangenheit konnten für derartig kurzfristige Geldanlagen nur geringe Erträge erzielt werden. Wegen der hohen Geldmarktzinsen fällt dieser Nachteil jetzt deutlich geringer aus. Offene Immobilienfonds sind mithin für eine langfristige Anlage geeignet, wobei der Rückzahlungszeitpunkt nicht vollkommen gesichert ist.
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