Wegen der beschränkten Möglichkeit zur Steuerersparnis von Kleinanlegern mit niedrigerem Einkommen war das Scheitern derartiger Kapitalanlagen oft von vornherein absehbar. Für diese Anleger stellt sich die Frage, ob sie jetzt ihre Bank wegen Verletzung von Aufklärungspflichten in Anspruch nehmen können.
Die Haftungsfrage von Kreditinstituten im Zusammenhang mit Fehlentwicklungen beim Erwerb von Immobilienfonds ist zwar für jeden Einzelfall gesondert zu beantworten. Es gibt aber typische Fallkonstellationen, in denen die Bank bei Einschaltung formal selbstständiger Vermittler in die Darlehensberatung auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann.
Insbesondere bestehen Aufklärungspflichten der Kreditinstitute dann, wenn die Gefahr einer Interessenkollision durch doppelte Finanzierung naheliegt. Häufig verhält es sich so, dass die Bank sowohl das Immobilienprojekt durch einen Großbaukredit als auch den Erwerb der Fond-Anteile kreditfinanziert hat. Die Bank läuft bei einer derartigen Konstellation Gefahr, durch Verlagerung des Ausfallrisikos des Großbaukredites auf zahlreiche Kleinkredite ihre Doppelstellung zu missbrauchen.
Teilweise erhalten die Vermittler neben einer offiziellen Provision vom Verkäufer noch eine weitere verschleierte Provision, die über einen erhöhten Kaufpreis auf den Anleger abgewälzt wird. Wenn das Kreditinstitut davon Kenntnis hat, besteht wegen eines konkreten Wissensvorsprungs eine gesteigerte Aufklärungspflicht. Eine solche ist auch dann zu bejahen, wenn die Bank um die fehlende Rentabilität der Investition wusste oder diese sich ihr aufdrängen musste.
Der Schadensersatzanspruch der Anleger ist allerdings in den meisten Fällen davon abhängig, dass das Verhalten der Kreditvermittler der Bank zugerechnet werden kann. Ist der Vermittler für das Kreditinstitut ständig als Erfüllungsgehilfe aufgetreten und ist er von ihm mit Kreditantragsformularen ausgestattet worden, führt ein derartiges bewusstes und gewolltes Zusammenwirken zur Haftung der Bank. Bei einer solchen Vorgehensweise können sich die Kreditinstitute ihrer Pflicht zur Beratung bei der Kreditvergabe nicht entziehen, zumal der Anleger wegen der besonderen Umstände beim Vertragsschluss oft erhöhte Schutzwürdigkeit genießt.
In vielen Fällen ist den Anlegern ein ausreichend kritisches Überdenken des Vertragsschlusses gar nicht möglich. Freunde oder Bekannte, die für Strukturvertriebsunternehmen tätig sind, bewegen sie in ihrer häuslichen Umgebung aus vielfältigen Gründen zu einem baldigen Vertragsschluss. Derartige Umstände erhöhen nicht nur das Pflichtenniveau der Bank, sondern schaffen zu Gunsten der Anleger zusätzliche rechtliche Möglichkeiten, die Befreiung von der Kreditverbindlichkeit zu erreichen.
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