Widerruf: Finanzierung einer Eigentumswohnung

Hinweis: Der Artikel Rechtsfragen zu Schrottimmobilien beschreibt zusammenhängend die Rechtsgrundlagen für einen Schdensersatzanspruch beim Erwerb von Schrottimmobilien bzw. dem Beitritt zu einem Immobilienfonds, der Schrottimmobilien verwaltet. Folgen Sie daher zur Wissenserweiterung diesem vorgenannten Link.

Arglistige Täuschung beim Verkauf von Schrottimmobilien
Der vorgenannte Link erläutert u.a. in einem umfassenden Artikel auch die Arglistige Täuschung durch so genannte Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge. Denn der Bundesgerichtshof hat seine für den Verbraucher günstige Rechtsprechung zur Schadensersatzpflicht von Banken fortgeführt. Beispiel: BGH-Urteile aus Juni 2010 und Januar 2011.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) die HypoVereinsbank im Zusammenhang mit der Finanzierung und dem Vertrieb von so genannten Schrottimmobilien wegen arglistiger Täuschung zu Schadensersatz verurteilt. Dies geht aus dem rechtskräftigen BGH-Beschluss vom 05.07.2011 (Aktenzeichen XI ZR/ 342/10) hervor. Hierüber berichtete die Redaktion der Rundschau des Bayerischen Fernsehens. Mit diesem Beschluss hat der Bankensenat am BGH das Urteil des OLG Köln vom 01.10.2010 - AZ 13 U 119/06 bestätigt.

Der nachstehende Inhalt befasst sich nur mit einem Kommentar zum BGH-Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 6/04.

Redaktioneller Hinweis: Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften (HWiG). Die Vorschriften über das Widerrufsrrecht bei Haustürgeschäften sind [aus dem früheren Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften (HWiG)] in das BGB (§ 312 BGB und § 312a BGB) übernommen worden.

Kommentar zum BGH-Urteil vom 16.05.2006 (AZ: XI ZR 6/04) von Rechtsanwalt Oliver Busch zu den Rechtsfolgen eines Widerrufs nach dem Urteil des EuGH vom 25.10.2005 sowie zum konkreten Wissensvorsprung einer finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers beim Erwerb von Schrottimmobilien:

In dem dem Urteil zugrunde liegenden Sachverhalt hatten die Kläger, die in ihrer Privatwohnung zum Erwerb einer kreditfinanzierten Eigentumswohnung ohne nennenswertes Eigenkapital verleitet worden waren, zunächst einen notariellen Kaufvertrag zum Erwerb der Immobilie abgeschlossen. Erst im Anschluss daran hatte die beklagte Bausparkasse als Vertreterin einer Bank mit den Anlegern einen Darlehensvertrag abgeschlossen, wobei das Bankdarlehen mit Hilfe von bei der Bausparkasse abgeschlossenen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Die Kläger waren nicht nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt worden. Die Käufer widerriefen daher einige Zeit später ihre Darlehensvertragserklärungen und hatten die Zahlungen auf das Darlehen eingestellt. Die Klage richtete sich gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bausparkasse, an die die finanzierende Bank ihre Ansprüche abgetreten hatte.

Nach dem Urteil des EuGH vom 25.10.2005 hatte der BGH nun zu entscheiden, welche Folgen sich daraus für die Anleger ergeben. Nach Ansicht des XI. Zivilsenats sei es nicht erforderlich, seine bisherige Rechtsprechung zu ändern, gemäß der der Anleger nach dem Widerruf eines Darlehensvertrages zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen verpflichtet ist. Der EuGH hätte nämlich ausgeführt, dass dies auch dann, wenn der Darlehensbetrag unmittelbar an den Verkäufer zum Erwerb der Immobilie ausgezahlt wird, mit der Haustürgeschäftsrichtlinie vereinbar sei.

Zu den Feststellungen des EuGH, dass die Haustürgeschäftsrichtlinie die Mitgliedstaaten verpflichte, dafür Sorge zu tragen, dass der Verbraucher vor den Risiken einer kreditfinanzierten Kapitalanlage geschützt wird, die er bei einer Widerrufsbelehrung der finanzierenden Bank hätte vermeiden können, meinte der BGH lapidar, es bestehe weder Grund noch Möglichkeit zu einer anders lautenden richtlinienkonformen Auslegung des § 3 Haustürwiderrufsgesetz (HWiG).

Sofern keine richtlinienkonforme Auslegung des § 3 HWiG in Betracht komme, wurde ja vielfach vorgeschlagen, dass dem Anleger dann ein Schadensersatzanspruch zustehe. Diese Frage konnte der BGH allerdings offen lassen, da nach seiner Meinung in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch schon deshalb nicht in Frage kam, weil die Anleger den Kaufvertrag zum Erwerb der Immobilie bereits geschlossen hatten, bevor die zur Finanzierung erforderlichen Darlehensverträge vereinbart wurden, so dass es an der erforderlichen Kausalität fehlte. Denn eine Widerrufsbelehrung hinsichtlich der späteren Darlehensverträge konnte die Käufer nach Ansicht des BGH nicht mehr vor den Risiken des Immobilienerwerbs schützen.

Offenbar um die Vorgaben des EuGH nicht völlig ins Leere laufen zu lassen, erweiterte der XI. Zivilsenat seine Rechtsprechung zum Bestehen eigener Aufklärungspflichten der finanzierenden Banken in diesem Fall dahingehend, dass sich Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder den Vertreibern der Immobilien unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen konkreten Wissensvorsprung der Bank, der eine eigene Aufklärungspflicht der Bank auslöst, im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, der Käufer oder Initiatoren berufen können. Ein derartiger Wissensvorsprung der finanzierenden Bank bezüglich einer arglistigen Täuschung des Anlegers wird nun nach dem BGH bei einem institutionalisierten Zusammenwirken widerleglich vermutet, allerdings nur dann, wenn die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, der Initiatoren oder des Vertriebs nach den Umständen des Falles evident waren und sich der Bank aufdrängen mussten.

Der BGH enttäuschte somit erneut die Hoffnung vieler Geschädigter. Wenn es dabei bleibt, dass ein Anleger, der überhaupt nicht oder fehlerhaft nach dem HWiG belehrt wurde, nach wie vor zur sofortigen Rückzahlung des Darlehens zuzüglich marktüblicher Zinsen verpflichtet bleibt, ist vielen Anlegern nicht geholfen, da dies in vielen Fällen wirtschaftlich sinnlos sein wird. Das Widerrufsrecht geht damit ins Leere.

Im Übrigen war die Rechtsprechung des XI. Zivilsenats zu eigenen Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank über die zu finanzierende Immobilie bereits bisher sehr restriktiv. Auch wenn der BGH seine Rechtsprechung nun im Hinblick auf das Kriterium des konkreten Wissensvorsprungs einer Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Käufers zugunsten von Anlegern erleichtert hat, ist dies im Ansatz sicherlich zu begrüßen. Da der BGH aber hierzu festgestellt hat, dass die Kenntnis der Bank von einer derartigen arglistigen Täuschung nur dann widerleglich vermutet wird, wenn die Unrichtigkeit der Angaben des Vertreibers, der Initiatoren und des Vertriebs evident war, so dass sich dies der Bank aufdrängen musste, dürfte auch diese Erleichterung auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben.

Für Anleger bleibt außerdem noch die Hoffnung, dass die Rechtsprechung bei einer unterbliebenen Widerrufsbelehrung einen Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank zugesteht. Hierzu bleiben Urteile abzuwarten. Nach den Ausführungen des BGH in dem Urteil ist aber bereits klar, dass ein derartiger Schadensersatzanspruch nur dann in Frage kommt, soweit der Darlehensvertrag nicht nach dem Abschluss des Kaufvertrages geschlossen wurde.

Bundesgerichtshof Urteil vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/04 zu kreditfinanzierten sogenannten Schrottimmobilien. OLG Hamm, Urteil vom 1. Dezember 2003 – 5 U 125/03 und LG Dortmund, Urteil vom 4. April 2003 – 6 O 504/02

Bedenkzeit kann Entschädigung ausschließen
Nach einem Urteil (Landgericht München Az. 28 O 19301/02) wird eine Widerrufsmöglichkeit beim Erwerb einer Immobilie dadurch beeinflusst, ob dem der Käufer eine Bedenkzeit eingeräumt wurde oder nicht. Nach Ansicht der Richter ist keine Überraschungssituation mehr gegeben, wenn der Käufer ausreichend Zeit hatte, unbeeinflusst sämtliche Aspekte des Immobilienerwerbs zu durchdenken.