Europäischer Gerichtshof (EuGH) zu Schrottimmobilien

Hinweis: Der Artikel Rechtsfragen zu Schrottimmobilien beschreibt zusammenhängend die Rechtsgrundlagen für einen Schdensersatzanspruch beim Erwerb von Schrottimmobilien bzw. dem Beitritt zu einem Immobilienfonds, der Schrottimmobilien verwaltet. Folgen Sie daher zur Wissenserweiterung diesem vorgenannten Link.

In den Vorlageverfahren des Hanseatischen Oberlandesgerichts Bremen und des Landgerichts Bochum zum Widerrufsrecht von Verbrauchern, die Schrottimmobilien erworben haben, sind am 25.10.2005 die Urteile des EuGH ergangen. Die Verfahren betrafen die Auslegung der Haustürwiderrufsrichtlinie in Fällen, in denen Anleger unaufgefordert von Mitarbeitern der Immobiliengesellschaft oder von selbständigen Vermittlern in einer Haustürsituation dazu verleitet wurden, Immobilien, häufig Eigentumswohnungen, zu erwerben und den Kaufpreis durch Darlehensverträge zu finanzieren. Der Artikel "Rechtliche Fragen zu Schrottimmobilien" beschreibt auch die Rechte der Anleger bei arglistiger Täuschung über die Höhe der gezahlten Provisionen.

Nach den Urteilen des EuGH gibt die Richtlinie den Verbrauchern kein Recht zum Widerruf des Immobiliarkaufvertrages, auch wenn dieser durch ein Darlehen finanziert wurde und die Verhandlungen zu dem Kaufvertrag über die Immobilie und über das Darlehen in einer Haustürsituation erfolgten. Nach den Feststellungen des EuGH sind Kaufverträge über Immobilien ausdrücklich vom Anwendungsbereich der Richtlinie ausgeschlossen.

Nach den Entscheidungen des EuGH muss allerdings das Kreditinstitut in Fällen, in denen der Anleger nicht über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages belehrt wurde, die Risiken tragen, die mit in einer Haustürsituation zustande gekommenen Kapitalanlage verbunden sind. Nach der Begründung des EuGH hätte nämlich ein Verbraucher, wäre er von dem Kreditinstitut rechtzeitig belehrt worden, seine Entscheidung, den Kreditvertrag zuschließen, rückgängig machen können und hätte somit auch später den Kaufvertrag über die Immobilie nicht geschlossen. Der EuGH stellt hierzu ausdrücklich fest, dass der Verbraucher es dann auch hätte vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes zu hoch bewertet wird, dass sich die veranschlagten Mieteinnahmen nicht erzielen lassen und dass sich die Erwartungen in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise als falsch erweisen.

Außerdem hat der EuGH auch klargestellt, dass die Anwendung der Richtlinie, wenn ein Dritter im Namen oder für Rechnung der Bank in die Verhandlung oder den Abschluss des Kreditvertrages eingeschaltet war, auch nicht davon abhängig gemacht werden kann, dass die Bank wusste oder hätte wissen müssen, dass der Vertrag in einer Haustürsituation geschlossen wurde.

Nach den Feststellungen des EuGH obliegt es dem nationalen Gesetzgeber und der Rechtsprechung, diesen Schutz des Verbrauchers im Falle einer fehlerhaften Belehrung über das Widerrufsrecht zu gewährleisten. Damit wurden nicht alle Hoffnungen erfüllt. Der EuGH hat nämlich dem Widerruf eines Immobiliarkaufvertrages eine klare Absage erteilt. Die Käufer von Schrottimmobilien bleiben daher in jedem Fall Eigentümer der Immobilien und können die Rechte aus dem Kaufvertrag nicht an die Bank abtreten.

Auf der anderen Seite fielen die Entscheidungen nach den Schlussanträgen des Generalanwaltes erwartungsgemäß aus. Darlehensnehmer die nicht bzw. nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt wurden, sind nun wohl von der Verpflichtung befreit, der Bank marktübliche Zinsen zu erstatten. Dies bedeutet also, dass Darlehensnehmer nach einem wirksamen Widerruf auf der einen Seite gegen die Bank einen Anspruch auf Rückzahlung der bisher geleisteten Zins- und Tilgungsraten haben und auf der anderen Seite der Bank zwar die netto vereinbarte Darlehenssumme zurückzahlen müssen, nicht aber marktübliche Zinsen. Dies dürfte zumindestens für die Anleger, die schon mehrere Jahre Zins- und Tilgungsraten auf die Kredite erbracht haben, eine wesentliche Entlastung bedeuten.

Positiv ist auch, dass der Verbraucher nun entgegen der Rechtsprechung des XI. Zivilsenates des BGH nicht mehr beweisen muss, dass der Bank das Verhalten des Vermittlers bzw. die Haustürsituation bekannt war. Nachdem diese Fragen nun durch den EuGH geklärt wurden, kann man nun, um für die Erwerber von kreditfinanzierten Immobilienanlagen endlich Rechtsicherheit zu schaffen, nur hoffen, dass auch der Streit zwischen dem II. und des XI. Senates des BGH endlich geklärt wird.

Verwandte Artikel: Anleger - Widerrufsrecht bei Immobilienfonds   Rückabwicklung bei Kauf einer Schrottimmobilie   Schrottimmobilien Widerrufsrecht   Rechtsfragen zu Schrottimmobilien und Immobilienfondsanteile   Widerruf: Zu BGH-Urteil vom 9.4.2002  

Rechtsanwalt Oliver Busch vom 25.10.2005