Mittlerweile sind so mehrere - auch unterschiedliche - Urteile zu dieser Thematik ergangen. Dabei geht es im jeweiligen Einzelfall nicht nur um das fehlende oder versteckte Widerrufsrecht, sondern auch irreführende Angaben, zum Beispiel "geschönte Mieteinahmen". Der Artikel Rechtsfragen zu Schrottimmobilien beschreibt zusammenhängend die Rechtsgrundlagen für einen Schdensersatzanspruch beim Erwerb von Schrottimmobilien und dem Beitritt zu einem Immobilinefonds, der Schrottimmobilien verwaltet.
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 26. 2. 2008 (Az.: XI ZR 74/06) den Fall "Crailsheimer Volksbank" an das OLG Bremen zwecks Klärung weiterer Details zurück verwiesen. Es ist schon fast ein Rechtsstreit in einer "Endlosschleife". Der EuGH und zweimal der BGH haben sich bereits mit diesem Fall befasst.
Verbraucher hatten vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) einen wichtigen Teilerfolg errungen. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hatte in seinem Urteil vom 25.10.2005 klargestellt, dass die Banken das Risiko der Kapitalanlage tragen, wenn sie ihren Kunden nicht über sein Recht informiert haben, den für den Immobilienkauf geschlossenen Kreditvertrag innerhalb von sieben Tagen widerrufen zu können (Aktenzeichen C-229/04 und C-350/03).
Umkehrschluss: Haben die Banken den Bankkunden jedoch ausreichend über das Widerrufsrecht informiert, dann tragen nicht sie, sondern die Anleger die finanziellen Verluste aus dem Wohnungskauf. Der EuGH hat weiterhin klargemacht, dass sich das Widerrufsrecht nur auf das Darlehen für den Immobilienkauf und nicht auf den Immobilien-Kaufvertrag selbst bezieht. Die Anleger dürfen mithin nicht, wie ursprünglich gefordert, die Schrottimmobilie an die kreditgebende Bank "zurückgeben".
Das Urteil des EuGH ist insbesondere als verbraucherfreundlich anzusehen, weil im Gegensatz zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nun sehr wohl ein Unterschied gemacht wird, ob die Anleger über ihr Widerrufsrecht informiert worden waren oder nicht. Nach der bisherigen BGH-Rechtsprechung mussten die Anleger das Darlehen auf einen Schlag inklusive Zinsen zurückzahlen und durften auch keine Verluste aus der Schrottimmobilie von diesem Betrag abziehen.
Allerdings besteht Unsicherheit über die Interpretation wie die finanziellen Risiken von den Kredit gewährenden Banken bei einem Verstoß gegen die Information zum Widerrufsrecht zu tragen sind. Vermutlich wird hier wieder der BGH um seine "Meinung" gefragt werden müssen. Letztlich wird der BGH wohl entscheiden müssen, ob die Banken wegen fehlender Belehrung oder der Staat wegen fehlerhafter Gesetze haften müsse. Denn das EU-Recht verpflichtet die Bundesrepublik, für den Schutz der Verbraucher zu sorgen.
Auch das Oberlandesgericht Bremen (OLD Bremen Az: 2 U 20/02) setzt die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) um. Der Bankensenat des Bundesgerichtshofes (BGH) hatte entschieden, dass die Bankkunden im Fall eines Widerrufes den gesamten Kredit für den Kauf einer Schrottimmobilie auf einen Schlag zurückzuzahlen haben. Wie zahlreiche andere Instanzgerichte folgte das OLG Bremen dem Bankensenat des BGH nicht und wies die Klage der Crailsheimer Volksbank auf Rückzahlung des Kredits ab. Hiergegen kann die Bank noch Revision zum BGH einlegen.
Wann eine solche Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vorliegt, ist immer für den jeweiligen Einzelfall zu bestimmen. Grundsätzlich liegt die Darlegungs- und Beweislast auf Seiten der finanzierenden Bank. Trotzdem kann die Einrede der Verjährung greifen. So wird ggf. eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis bereits teilweise dann von der Rechtsprechung angenommen, wenn die Schrottimmobilie wirtschaftlich spürbar in Schieflage geraten ist.
Stellungnahme der Kanzlei mzs Rechtsanwälte zum BGH-Urteil vom 26. 2. 2008 (Aktenzeichen: XI ZR 74/06)
Redaktioneller Hinweis: Die Vorschriften über das Widerrufsrrecht bei Haustürgeschäften sind [aus dem früheren Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften (HWiG)] in das BGB (§ 312 BGB und § 312a BGB) übernommen worden.
Den Anlegern von so genannten "Schrottimmobilien" steht nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. 2. 2008 nur unter bestimmten sehr engen Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierenden Banken wegen unterbliebener Widerrufsbelehrungen nach dem "alten" Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) zu. Unter anderem muss die finanzierende Bank die Widerrufsbelehrung nach dem HWiG schuldhaft nicht verwendet haben und der Anleger muss darlegen und beweisen, dass er bei ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung seine auf Abschluss des Darlehensvertrags gerichtete Willenserklärung auch tatsächlich widerrufen hätte (Aktenzeichen: XI ZR 74/06).
Gerade wegen der letztgenannten Voraussetzung dürften die meisten Schadensersatzansprüche gegen Banken wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung nach dem HWiG in der Praxis scheitern. Es ist kaum eine Fallkonstellation denkbar, in der dem Anleger der erfolgreiche Nachweis und Beweis gelingen könnte, dass er von seinem Widerrufsrecht tatsächlich Gebrauch gemacht hätte.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall wurde der in Bremen wohnhafte Anleger im Jahre 1992 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital ein Appartement in einem hotelähnlich betriebenen Boarding-House in der Nähe von Stuttgart zu erwerben. Nach Abschluss des Kaufvertrages mit der Bauträgerin schloss er wie zahlreiche andere Käufer mit der klagenden Crailsheimer Bank eG einen Darlehensvertrag über rund 143.000,00 DM.
Der Vertrag enthielt keine Widerrufsbelehrung nach dem HWiG. Die Pächterin des Boardings-House als auch die Bauträgerin wurden bald insolvent. Als der Anleger mit seine Darlehensraten in Verzug geriet, kündigte die Bank das Darlehen und fordert die Rückzahlung des Darlehensbetrages.
Die beim Landgericht Bremen eingereichte Klage der Bank beschäftigt seit mehreren Jahren sowohl deutsche als auch europäische Gerichte. Der Europäische Gerichtshof hatte am 25.10.2005 (Aktenzeichen: C-229/03 - Crailsheimer Volksbank) entschieden, dass Banken bei fehlender bzw. fehlerhafter Widerrufsbelehrung die Anleger von den "besonderen Risiken des finanzierten Geschäfts" befreien müssen.
Hieraus hatten viele geschädigte Anleger von "Schrottimmobilien" Hoffnung geschöpft: Und wurden hierin von dem Oberlandesgericht Bremen für kurze Zeit bestätigt. Denn das Oberlandesgericht hat mit Urteil vom 6.4.2006 (Aktenzeichen: 2 U 20/02) entschieden, dass zur effektiven Umsetzung der Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs zu Gunsten des Anlegers zu vermuten ist, dass dieser sich nach einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung innerhalb der Widerrufsfrist zu einem Widerruf entschlossen hätte.
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof mit der Entscheidung vom 26. Februar 2008 ausdrücklich nicht gefolgt. Danach gibt es keine (widerlegliche) Vermutung für die Ausübung des Widerrufsrechts durch den Anleger. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts Bremen aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an einen anderen Senat zurückverwiesen. Dieser Senat wird nunmehr die erforderlichen Feststellungen zu den genannten Voraussetzungen des Bundesgerichtshofs treffen müssen.
| Verwandt: Verbraucherschutz beim Verbraucherdarlehensvertrag und "Rechtliche Fragen zu Schrottimmobilien" |
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