bis 31.12.1998: Vorkostenabzug nach 10i EStG
Der Vorkostenabzug galt allerdings nur bis 31.12.1998 und führte im Gegensatz zu der Zulagengewährung zu einer progressionsabhängigen Steuerentlastung. Die Vorkosten wurden in Finanzierungskosten und Erhaltungsaufwendungen unterteilt und ihre Abzugshöhe war begrenzt.
Finanzierungskosten
Finanzierungskosten wurden pauschal mit 3.500 DM im Jahr der Anschaffung oder Herstellung
als Minderung des zu versteuernden Einkommens anerkannt. Voraussetzung ist, dass der
Steuerbürger im Jahr der Anschaffung oder Herstellung bzw. in einem der beiden
darauffolgenden Jahren eine Eigenheimzulage tatsächlich bekommt. Ohne Eigenheimzulage
gab es auch nicht die Finanzierungspauschale. Die Höhe der Kosten muss nicht
nachgewiesen oder glaubhaft gemacht werden. Dem Miteigentümer eines Förderobjektes
steht die Pauschale nur anteilig zu.
Tip: Aufgrund dieser Pauschale hat die Vereinbarung eines Disagios keine praktische Bedeutung mehr. Kredite sollten daher bei Eigennutzung nicht mehr mit Disagio abgeschlossen werden. Zwar senkt ein Disagio die laufenden Finanzierungskosten. Die Restschuld wird jedoch wegen des geringeren Schuldenabbaus höher sein. Die Einräumung eines Disagios ist nur dann sinnvoll, wenn bei Ablauf der Zinsbindungsfrist sicher mit (hohen) Einnahmen, z.B. aus einer Kapitallebensversicherung gerechnet wird.
Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen können bis zur Höhe von 22.500 DM steuerlich
berücksichtigt werden. Die Erhaltungsaufwendungen müssen entstehen
- bei Erwerb oder Herstellung bis zum Beginn der erstmaligen Selbstnutzung
- bei Erwerb durch den Mieter bis zum Ende des auf das Jahr der Anschaffung folgenden Kalenderjahres.
Im Gegensatz zu der Finanzierungspauschale kann ein Abzug der Erhaltungsaufwendungen für beliebig viele eigengenutzte Objekte erfolgen. Hier gilt nicht als Voraussetzung die Gewährung einer Eigenheimzulage. Der Abzug von Erhaltungsaufwendungen ist deshalb unabhängig von der Einhaltung der Einkunftsgrenzen von 240.000 DM bzw. 480.000 DM und einem bereits vorliegendem Objektverbrauch möglich. Allerdings ist der Anfall der Erhaltungsaufwendungen im einzelnen durch geeignete Belege nachzuweisen.
Die Erhaltungsaufwendungen dürfen allerdings nicht zu anschaffungsnahem Aufwand führen, d.h. sie dürfen in den ersten drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes nicht 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. In einem solchen Fall sind statt dessen die Anschaffungskosten (Bemessungsgrundlage) entsprechend höher.
Wenn Erhaltungsaufwendungen, die dem Grunde nach als Vorkosten abgezogen werden können, dem Steuerpflichtigen zu erstatten sind, ist nur der um den Erstattungsbetrag reduzierte Teil als Vorkosten abziehbar. Dies gilt auch, wenn der Erstattungsbetrag erst in einem späteren Veranlagungszeitraum gezahlt wird (BFH vom 28. Februar 1996, X R 65/93).
Miteigentümer können nur eine anteilige Berücksichtigung der Erhaltungsaufwendungen begehren.
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