Welche Belange der Wohnungseigentümer müssen im Grundbuch eingetragen werden?
Als in der Praxis quälend erweisen sich Änderungen der bereits im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen. Die erforderliche Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, dies ist gesetzlich so vorgeschrieben, scheitert - auch wenn die beabsichtigten Änderungen objektiv vernünftig sind - häufig an der Mitwirkungsverweigerung einzelner Miteigentümer aus sachfremden Gründen oder purem Desinteresse. Einstimmige Vereinbarungen sind zum Beispiel bei Luxusaufwendungen erforderlich, etwa die Umwandlung des Daches in einen Dachgarten oder der Einbau einer Sauna. Gleiches gilt für architektonische Veränderungen, die die Stabilität oder Sicherheit herabsetzen. Auch wesentliche Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes müssen alle Wohnungseigentümer gemeinsam absegnen. So etwa die Neugestaltung der Aussenfassade oder die Errichtung eines Gerätehäuschens im Garten. Um hier Querulanten auszuschalten, hatte die Rechtsprechung die Rechtsfigur des vereinbarungsersetzenden/-ändernden Beschlusses entwickelt. Diese Beschlüsse mussten nicht in das Grundbuch eingetragen werden, sollten jedoch nach bisheriger Rechtsprechung gültig sein, falls sie nicht innerhalb der 4-Wochen-Frist angefochten wurden. Die Folge dieser Rechtsprechung war eine fortschreitende Entwertung des Grundbuchs. Denn insbesondere potentielle Erwerber konnten sich nicht mehr darauf verlassen, dass im Grundbuch wirklich alle Vorgänge vollständig dokumentiert waren. Wegen der zunehmenden Kritik hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 20.09.2000 (Az.: V ZB 58/99) vereinbarungs- bzw. gesetzesändernde Be-schlüsse für unzulässig erklärt. Damit ist künftig ausgeschlossen, dass die Gemeinschaft in zentralen Bereichen des Wohnungseigentums eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss trifft, für die das Gesetz eine in das Grundbuch einzutragende Vereinbarung zwischen sämtlichen Wohnungseigentümern vorsieht. Für Erwerber von Wohnungseigentum entsteht so wieder mehr Rechtssicherheit. Sie können sich nun besser auf die Grundbuchinhalte verlassen und müssen nicht befürchten, dass daneben noch weitere Vereinbarungen beschlossen wurden.
Ratgeber Recht: immobilienrecht Vereinbarungsersetzende Beschlüsse Luxusaufwendungen bei Wohnungseigentümern Einstimmige Vereinbarungen unter Wohnungseigentümern