Mängelbeseitigung oder Rückabwicklung des Vertrags?
In Kürze: Bei Mängeln in der Bauphase oder nach erfolgter Abnahme des Objekts stehen dem Bauherren bzw. Käufer die gesetzlichen Gewährleistungsrechte zu. Werden die Mängel vom Bauträger trotz Aufforderung nicht ordnungsgemäß beseitigt, kann der Erwerber entweder eine Minderung des Kaufpreises begehren oder den Rücktritt vom Vertrag erklären. Für den Immobilienkäufer stellt sich die Frage, ob er auf die Rückabwicklung des Vertrags bestehen soll oder doch lieber die Mängelbeseitigung vorzieht.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Es ist rechtlich zwischen Bauträger und Bauunternehmer zu unterscheiden. Im Gegensatz zum Bauunternehmer verschafft der Bauträger dem Erwerber das Eigentum am Grundstück (Grund und Boden) und dem darauf von ihm erstellten Gebäude. Der reine Bauunternehmer baut das Gebäude auf einem Grundstück, das dem Bauherrn bereits gehört. Da hier kein Grundeigentum übertragen wird, sind derartige Bauverträge - im Gegensatz zum Bauträgervertrag - nicht notariell beurkundungspflichtig.
Der Bauträger ist der einzige Vertragspartner des Immobilienkäufers. Bauträger bedienen sich wiederum bei Subunternehmern, die ggf. für die Durchführung einen weiteren Subunternehmer beauftragen. Eine direkte Abstimmung mit Handwerkern und Gewerken ist daher schwierig und andererseits manchmal auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers möglich. Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber für eine einwandfreie Ausführung der Bauleistung verantwortlich und muss dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der darauf folgenden Gewährleistungszeit auftreten.
Bei einem Bauträgervertrag erwirbt der Käufer also Grund und Boden zusammen mit der Bauleistung. Als Folge ist Grundwerwerbsteuer sowohl für Grund und Boden als auch für das errichtete Gebäude zu zahlen. Im Rückabwicklungsfall kann dafür die Immobilie einschließlich Grund und Boden an den Bauträger zurück gegeben werden.
Was ist großer Schadensersatz?
Bei einer Rückabwicklung des Vertrages im Wege des Großen Schadenersatzes hat der Bauträger dem Erwerber auch die Finanzierungskosten zu ersetzen. Ein Bauträger wird daher vermeiden wollen, dass der Vertrag rückabgewickelt wird. Denn für den Bauträger ist nach der Rechtsprechung (
BGH-Urteil vom 06.10.2005 - VII ZR 325/03) die (erfolgreiche) Mangelbeseitigung zumeist der günstigere Weg. Im Urteilsfall hat die Klägerin den Erwerb einer Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz rückgängig gemacht.
Mängel am Gemeinschaftseigentum
Nach dem
BGH-Urteil vom 19.08.2010 - VII ZR 113/09 zur Rückabwicklung des Bauträgervertrags wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum können sowohl die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als auch der einzelne Wohnungseigentümer dem Bauträger eine eigene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Es liegt insoweit kein Interessenkonflikt vor, der die Ansprüche einzelner einschränkt.
Im Urteilsfall machten die Kläger gegenüber der beklagten Bauträgerin die Rückabwicklung ihrer Erwerbsverträge wegen wesentlicher Mängel an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums (Kondensat- und Schimmelpilzbildung in den Loggien) im Wege des großen Schadensersatzes geltend.
Leitsatz des Urteils: Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert.
Vertragsklausel im Bauträgervertrag
Der formularmäßige Ausschluss der Wandelung in Bauträgerverträgen ist nach dem
BGH-Urteil vom 8.11.2001 - VII ZR 373/99 unwirksam. Eine Vertragsklausel, die in einem Bauträgervertrag eine Rückabwicklung auf grobes Verschulden des Bauträgers beschränkt, ist unwirksam. Es besteht nach der Rechtsprechung kein Grund, die Rückabwicklung eines Vertrages nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz zu akzeptieren. Bei mangelhaften Bauleistungen kann der Hauskäufer (Wohnungskäufer) daher auch dann auf Rückabwicklung des Bauträgervertrages bestehen, wenn der Vertrag in einer Klausel die Rückgängigmachung des Vertrages nur bei grober Fahrlässigkeit vorsieht.
Referenzen erlauben Rückschlüsse
Beim Abschluss des Bauträgervertrages weiß man nie, ob die Errichtung der Immobilie ordnungsgemäß auch vom Bauträger vorgenommen wird. Bei größeren Bauträgern sind anhand umgesetzter Referenzobjekte Rückschlüsse auf die Leistung des Bauträgers möglich. Trotzdem treten immer wieder Fälle auf, bei denen es "ausgerechnet" beim eigenen Objekt Ärger mit dem Bauträger gibt. Es stellt sich dann die Frage, ob der Rücktritt vom Vertrag erklärt werden soll. Das gilt vor allem, wenn der Erwerber schon einige Zeit in der Wohnung bzw. dem erworbenen Haus wohnt.
Unsicherheit über Rückzahlung des Kaufpreises bei Rücktritt
Was nützt der Anspruch, wenn der Schuldner nicht zahlt und bei ihm vielleicht auch nicht ausreichend Masse bei einer Insolvenz vorhanden ist. Daher sollte der Bauherr bzw. Wohnungskäufer abwägen, ob er auf eine Rückabwicklung des Bauträgervertrags besteht. Der Bauträger kann zwischenzeitlich insolvent werden. Und wenn der Immobilienkäufer bereits sein Rücktrittsrecht ausgeübt hat, verliert er seine Rechte aus dem Grundbuch und damit die Sicherheit an der Immobilie.