Ausschluss des Kündigungsrechts
In einem Mietvertrag für Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Hierauf weist der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.04.2005 (Aktenzeichen VIII ZR 27/04) hin. Mit In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts zum 01.09.2001 hatte der Gesetzgeber die Unterscheidung zwischen echtem und unechtem Zeitmietvertrag aufgegeben. Nach heutigem Recht ist nur noch der Abschluss des echten Zeitmietvertrages zulässig, der eine Befristung nur dann erlaubt, wenn der Vermieter eine qualifizierte Verwendungsabsicht hat, zu nennen ist zum Beispiel die Eigennutzung. Der unechte Zeitmietvertrag, der eine Befristung ohne Befristungsgrund enthielt, ist nicht mehr zulässig. Die Rechtsprechung lässt aber einen Kündigungsverzicht zu, das heißt der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen, das Recht zur fristgemäßen Kündigung wird aber für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dann als gegeben an, wenn das Kündigungsrecht für einen längeren Zeitraum als vier Jahre ausgeschlossen wird. Er verweist darauf, dass das Gesetz selbst in
§ 557a Absatz 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zulässt. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, dass sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist.
Autor:
Hans-Christian Schwarzmeier
veröffentlicht am 13.06.2005