BGH, Urteil vom 20.7.2005, Aktenzeichen VIII ZR 342/03.
Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die so genannte Opfergrenze übersteigt. Dieses Ergebnis ist nunmehr nach der Schuldrechtsreform aus § 275 Abs. 2 BGB herzuleiten. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Doch darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits. Es kann im Ergebnis nicht angehen, dass der Vermieter zur Beseitigung des Mangels zum Beispiel Beträge investiert, die mehrere Jahresmieten erreichen. Dieses wäre für den Vermieter nicht rentierlich. Besonderheiten sind auch zu berücksichtigen, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Eigentumswohnung handelt, der Mangel im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegt. Der Vermieter ist als Eigentümer einer Wohnung grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Lediglich unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Im Übrigen ist der Mieter allerdings nicht gehindert, gegenüber seinem Vermieter einen Instandsetzungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch an einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelungen der §§ 21, 23 WEG fehlt.
25.11.2005 - Autor: Hans-Christian Schwarzmeier
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