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Das Vollstreckungsgericht hatte auf Antrag des von dem Teilungsversteigerungsantrag betroffenen Miteigentümers die Versteigerung für die Dauer von 6 Monaten nach § 180 Abs. 2 ZVG eingestellt. Als Einstellungsgrund akzeptierte das Gericht den vom betroffenen Miteigentümer vorgebrachten Umstand, dass seine Ehefrau, die mit ihm im Hause wohnte und sich um den Verlust der Wohnhauses sorgte, unter der Versteigerung gesundheitlich sehr leide. Er konnte dies auch mit Attesten belegen.
Die vorübergehende Einstellung des Vollstreckungsverfahrens widersprach jedoch nach der Auffassung des BGH wesentlichen Grundsätzen des Teilungsversteigerungsverfahrens. Denn: Nach § 180 Abs. 2 ZVG ist die Teilungsversteigerung einzustellen, wenn dies bei Abwägung widerstreitender Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint. Die Einstellung kann einmal wiederholt werden, die Höchstfrist beträgt bei zwei Einstellungen mithin ein Jahr. Sie soll nach ihrem Grundgedanken verhindern, dass ein wirtschaftlich Stärkerer unter Ausnutzung vorübergehender Umstände die Versteigerung zur Unzeit durchsetzt, um die wirtschaftlich Schwächeren zu ungünstigen Bedingungen aus dem Grundstück zu drängen. Besondere Umstände müssen einen befristeten Aufschub angemessen erscheinen lassen, was nur dann der Fall ist, wenn in der Einstellungszeit mit veränderten Umständen gerechnet werden kann.
Es muß sich um Umstände handeln, die in sechs oder zwölf Monaten voraussichtlich behebbar sind, und nicht um solche, die gegen die Teilungsversteigerung als solche sprechen. Die hier vom Miteigentümer vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen richteten sich jedoch gegen die Teilungsversteigerung grundsätzlich. Auch nach Ablauf des Einstellungszeitraumes von sechs oder zwölf Monaten wären die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Ehefrau bei Fortsetzung der Versteigerung wieder aufgetreten. Eine dauerhafte Besserung war aufgrund der vorgelegten Atteste nicht zu erwarten, denn die Erkrankung der Ehefrau war chronisch.
II.
Vergütung des Zwangsverwalters bei nicht ausreichender Masse (Beschluß des BGH v. 17.6.2004, IX ZR 218/03)
Der Zwangsverwalter kann, falls die verwaltete Masse zur Deckung seines Anspruchs auf Vergütung und Auslagenersatz nicht ausreicht, den die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger unabhängig davon in Anspruch nehmen, ob der Zwangsverwalter zuvor entsprechende Vorschüsse verlangt hat.
Der Fall: Der Gläubiger hatte im Juni 2000 die Zwangsverwaltung beantragt. Der Zwangsverwalter, der sogleich tätig wurde, erzielte jedoch keine Einnahmen und hatte nur Auslagen. Wegen des Zuschlags in der parallel laufenden Versteigerung der Immobilie wurde die Zwangsverwaltung im August 2001 aufgehoben. Der Zwangsverwalter verlangte nun von dem Gläubiger seine Vergütung und Erstattung der von ihm getätigten Ausgaben. Der Gläubiger verweigerte die Bezahlung mit der Begründung, der Zwangsverwalter hätte über das Gericht zunächst einen Vorschuss anfordern müssen.
Solange dieser nicht eingehe, könne der Zwangsverwalter untätig bleiben. Wenn er gleichwohl aktiv werde, so geschehe dies auf eigenes Risiko. Das sah der BGH anders: Nach dem Gesetz über die Durchführung der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) hat der Zwangsverwalter einen Zahlungsanspruch gegen den Gläubiger, auch wenn die verwaltete Masse zur Deckung seiner Vergütung und seines Auslagenanspruches nicht ausreicht. Weder habe der Zwangsverwalter einen Anspruch gegen den Schuldner, noch könne er sich aus dem Versteigerungserlös bedienen. Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung seien zwei voneinander unabhängige Verfahren mit unterschiedlichen Zielrichtungen. Auch die Staatskasse müsse den Zwangsverwalter nicht bezahlen. Der Anspruch richte sich nur gegen den betreibenden Gläubiger.
Denn: Nach § 155 ZVG sind aus der Nutzung des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kostendes Verfahrens zu zahlen. Falls die Nutzungen nicht ausreichen, um die Ansprüche sowohl des Zwangsverwalters als auch des betreibenden Gläubigers zu decken, mindert das Recht des Zwangsverwalters, aus den erwirtschafteten Einnahmen vorweg seine Vergütung zu entnehmen, den Betrag den der Gläubiger aus der Zwangsvollstreckung erlangt. Wirtschaftlich geht die Vergütung deshalb zu Lasten des Gläubigers.
Falls die Ansprüche des Zwangsverwalters nicht durch die Einnahmen gedeckt werden, kann er gemäß § 155 Abs. 3 ZVG vom betreibenden Gläubiger Vorschüsse verlangen. Diese Vorschüsse leistet der Gläubiger auf eigenes Risiko. Wenn der Gläubiger den Vorschuß nicht zahlt, kann das Gericht das Vollstreckungsverfahren nach § 161 Abs. 3 ZVG aufheben. Es liegt grundsätzlich im Risikobereich des betreibenden Gläubigers, ob die Zwangsvollstreckung zu einem die Kosten deckenden Erlös führt. Dabei hängt der Vergütungsanspruch nicht davon ab, dass der Zwangsverwalter vor Beginn oder Fortsetzung seiner Tätigkeit einen Vorschuß verlangt. Nach dem ZVG hat der Zwangsverwalter lediglich das Recht, aber nicht die Pflicht Vorschüsse anzufordern. Auch kann der Gläubiger durch Nichtzahlung des Vorschusses nur bedingt Einfluß auf die dem Zwangsverwalter zustehenden Vergütungsansprüche nehmen. Selbst wenn das Gericht das Verfahren aufhebt, weil der Gläubiger nicht zahlt, hat er die bis dahin angefallene Vergütung einschließlich der Auslagen des Zwangsverwalters zu zahlen.
III.
Besondere Fürsorgepflichten des Gerichts bei drohender Verschleuderung des Grundstücks in der Zwangsversteigerung (Beschluß des BGH v. 5.11.2004, IX a ZB 27/04)
Führt die Erteilung des Zuschlags zu einer Verschleuderung des Grundbesitzes, so ist das Vollstreckungsgericht in der Regel verpflichtet, den Zuschlag nicht schon im Versteigerungstermin zu verkünden, sondern einen einige Tage später liegenden Termin für die Entscheidung über den Zuschlag zu bestimmen. Die Gemeinde betrieb wegen rückständiger Straßenbaubeiträgen, Grundsteuern und anderen öffentlich-rechtlichen Ansprüchen in Höhe von ca. 3000,- € die Zwangsversteigerung eines Grundstücks. Ein Gutachter hatte für das durch einen Wasserschaden stark in Mitleidenschaft gezogene Haus immer noch einen Verkehrswert von € 290.000,- ermittelt. Im ersten Versteigerungstermin im Dezember 2002 wurde nur ein Gebot in Höhe von € 20.000,- abgegeben. Der Zuschlag wurde versagt, weil das Gebot die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreichte (§ 85a ZVG), so dass für die weiteren Versteigerungstermine keine Wertgrenzen mehr galten.
Nach zwischenzeitlicher vorübergehender Einstellung des Verfahrens fand ein Jahr später ein weiterer Versteigerungstermin statt. Hier wurde ein Gebot von € 35.000,- abgegeben. Der Eigentümer war bei der Versteigerung nicht zugegen. Das Versteigerungsgericht erteilte dem Meistbietenden noch im Versteigerungstermin den Zuschlag. Gegen diesen Zuschlagsbeschluß wandte sich der Eigentümer und machte geltend, der Zuschlag verstoße gegen das Verschleuderungsgebot und sei deshalb nichtig. Das Gebot betrage nur 12% des Verkehrswertes. Es lägen auch konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass ein günstigeres Ergebnis hätte erreicht werden können, denn er habe einen Hypothekenbank gefunden, die bereit sei, die Hälfte des Verkehrswertes zu zahlen.
Erst der BGH hob den Zuschlagsbeschluß auf, jedoch nicht mit der Begründung, das Grundstück habe für den im Verhältnis zum Verkehrswert geringen Erlös nicht zugeschlagen werden dürfen. Denn ein solcher Ausgang müsse möglicherweise hingenommen werden, wenn kein anderes Ergebnis erzielt werden könne, da das Gesetz in §§ 74a Abs. 4 und 85 a Abs. 2 ZVG vorsehe, dass es unter bestimmten Voraussetzungen zu einem Zuschlags auch dann kommen kann, wenn das Meistgebot erheblich unter 50 % des Verkehrswertes liegt.
Allerdings müsse - so der BGH - das Versteigerungsgericht nach Möglichkeit eine Verschleuderung des Grundbesitzes zu verhindern suchen, insbesondere wenn die zu vollstreckende Forderung relativ geringfügig sei. In solchen Fällen müsse dem Schuldner Gelegenheit gegeben werden, auch noch in letzter Sekunde seinen Grundbesitz zu retten. Das könne regelmäßig dadurch erreicht werden, dass auf das Meistgebot hin nicht sogleich im Versteigerungstermin der Zuschlag verkündet werde, sondern über den Zuschlag später entschieden werde. Dann habe nämlich der Schuldner noch die Möglichkeit, den Zuschlag zu verhindern. Der Schuldner sei auch dann schutzwürdig, wenn er der Versteigerung ferngeblieben sei. Denn er müsse nicht damit rechnen, dass das Versteigerungsgericht bei einem so weit hinter dem Verkehrswert zurückbleibenden Gebot sofort den Zuschlag erteile. Im vorliegenden Fall habe der Schuldner dann auch das Versteigerungsgericht davon abhalten können, den Zuschlag zu erteilen. Denn er habe glaubhaft gemacht, dass eine Bank bereit gewesen sei, die Hälfte des Verkehrswertes zu zahlen. Die Bank habe auch an der Versteigerung teilnehmen wollen, jedoch habe ein Mitarbeiter der Bank den Versteigerungstermin nicht ordnungsgemäß notiert, so dass versehentlich niemand von der Bank anwesend gewesen sei.
IV.
Der Zwangsverwalter ist nicht zum vollständigen Umbau der Immobilie berechtigt (Beschluß des BGH v. 10.12.2004, IX a ZB 231/04). Das Vorhaben des Zwangsverwalters, ein beschlagnahmtes Gebäude durch Umbau nachhaltig zu verändern oder in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise einzugreifen, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in ihrem Gesamtcharakter berührt, ist durch das Vollstreckungsgericht nicht genehmigungsfähig.
Der Sachverhalt: Der Schuldner hatte eine Wohnanlage für betreutes Wohnen errichtet, die 83 senioren- und behindertengerecht ausgestattete Apartments, eine Ladenzeile und eine Tiefgarage umfaßte. Das Objekt wurde nicht in Betrieb genommen. Die Baumaßnahmen waren auch noch nicht vollständig abgeschlossen. Der Zwangsverwalter, der auf Betreiben der finanzierenden Bank eingesetzt war, die zugleich auch die Versteigerung der Immobilie betrieb, verhandelte mit einem Interessenten, der sich mit der Errichtung, dem Betrieb und der Verwaltung von Fachkliniken und Pflegeeinrichtungen befaßte. Er beabsichtigte im Einvernehmen mit der Gläubigerbank die Fertigstellung des Gebäudes und den Umbau zu einem Pflegeheim mit 116 Plätzen unter Beibehaltung von 18 Apartments. Er wollte zu diesem Zweck mit dem Interessenten einen 25 jährigen Pachtvertrag schließen. Die notwendigen Umbaukosten in 7-stelliger Höhe wollte die betreibende Bank dem Zwangsverwalter zur Verfügung stellen, wobei sich ein Dritter gegenüber der Bank durch einen sog. Ausbietungsvertrag verpflichtet hatte, die Immobilie in der Zwangsversteigerung mit dem dann bestehenden Pachtvertrag für 11.000.000€ zu ersteigern. Der Zwangsverwalter bat das Versteigerungsgericht darum, diesem Konzept zuzustimmen. Das Gericht versagte jedoch die Zustimmung.
Richtig so, fand der BGH: Nach § 153 ZVG hat das Versteigerungsgericht den Verwalter mit den erforderlichen Anweisungen zu versehen. Das Gericht hat den Zwangsverwalter zu überwachen. Werden mit der Zwangsverwaltung dem Verfahren fremde Ziele verfolgt, so hat das Gericht diese zu untersagen. Die Zwangsverwaltung ist darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objektes und sonstigen Beeinträchtigungen schützen. Das Grundstück soll insgesamt in einen guten Zustand gebracht und in diesem erhalten werden. Die Zwangsverwaltung kann also nicht zum Ziel haben, die Zwangsversteigerung vorzubereiten und dem Gläubiger einen umfassenden Erlös daraus zu sichern.
Vielmehr hat der Zwangsverwalter regelmäßig die Art der Benutzung des Grundstücks, die bei Anordnung der Verwaltung bestand, beizubehalten. Mit diesem Grundsatz ist aber das Konzept des Verwalters nicht in Übereinstimmung zu bringen. Denn danach geht es nicht darum, die vorhandenen Baumängel zu beseitigen und das Objekt insgesamt fertigzustellen, um auf diese Weise die Voraussetzungen für eine spätere Vermietung oder Verpachtung zu schaffen. Auch sollte die Veränderungen nicht nur Teilbereiche betreffen. Geplant war vielmehr der komplette Umbau der vorhandenen Apartments zu einer Alten- und Pflegeeinrichtung mit einem hohen Investitionsvolumen. Für die Umsetzung eines derartigen Konzepts bieten die gesetzlichen Vorschriften über die Zwangsverwaltung jedoch keinen Raum, wobei es nicht entscheidend darauf ankommt, ob das vorgelegte Konzept wirtschaftlich tragfähig erscheint oder nicht. Das Vollstreckungsgericht durfte deshalb den Plänen des Zwangsverwalters nicht zustimmen.
V.
Kein Verbot der zwecklosen Pfändung im Zwangsversteigerungsverfahren (Beschluß des BGH v. 30.1.2004, IX a ZB 233/04)
Das Versteigerungsgericht darf ein vom Gläubiger eingeleitetes Versteigerungsverfahren nicht mit der Begründung aufheben, der Gläubiger könne bei Fortsetzung des Verfahrens nicht mit einem Versteigerungserlös rechnen.
Fall: Der Gläubiger betrieb aus einem persönlichen Anspruch in Höhe von 150.000€ die Versteigerung der Immobilie, die einen Verkehrswert von 1.000.000€ hatte. Seinem Recht gingen zwei Eigentümergrundschulden von je 500.000€ vor, die von einem Ersteher des Grundstückes hätten übernommen werden müssen. Realistischerweise war deshalb nicht mit der Abgabe von Geboten im Versteigerungstermin und damit auch nicht mit einer - auch nur teilweisen - Befriedigung des betreibenden Gläubigers zu rechnen. Das Versteigerungsgericht ließ aus diesem Grunde die Zwangsversteigerung nicht zu.
Zu Unrecht nach Auffassung des BGH: Denn zum eine gilt das Verbot der zwecklosen Pfändung (§ 803 ZPO) nicht bei der Versteigerung von Grundstücken, sondern nur bei Vollstreckung in bewegliche Sachen. Zum anderen könne man nie genau sagen, wie sich ein Zwangsversteigerungsverfahren entwickele und deshalb habe der betreibende Gläubiger Anspruch auf Durchführung wenigstens eines Versteigerungstermines. Selbst bei einem ergebnislosen zweiten Versteigerungstermin könne der Gläubiger noch beantragen, das Verfahren als Zwangsverwaltung fortzusetzen. Im Laufe des Verfahrens können sich auch Grundstücksbelastungen ändern oder wegfallen.
Darüber hinaus können vorrangige Gläubiger dem Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 27 ZVG beitreten mit der Folge, dass sich das geringste Gebot verringert und damit die Abgabe eines Gebotes wieder attraktiv erscheint. Deshalb kann das Versteigerungsgericht regelmäßig keine verläßliche Prognose über den Verlauf des Versteigerungsverfahrens treffen. Auch wenn das Versteigerungsverfahren ersichtlich nur dem Zweck dient, den Schuldner unter Druck zu setzen, führt dies nicht zur Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckungsmaßnahme. Das ist nach der Rechtsordnung nicht verboten. Die Grenze sei erst dort erreicht, wo es nur darum gehe, den Schuldner zu schikanieren oder ihm bewußt Schaden zuzufügen.
05.12.2005 - Autor: Johannes Steger
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