Gewährleistung bei Bauvorhaben

Ist auf den Erwerb eines sanierten Altbaus Werkvertragsrecht anzuwenden, weil der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung verbunden ist, so richtet sich die Gewährleistung für die auf dem Grundstück befindliche Anlage, die zwar nicht unmittelbar dem Altbauobjekt zuzuordnen sind, jedoch dessen Funktion dienen, ebenfalls nach Werkvertragsrecht. Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, darf der Erwerber dieses grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstandes und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerkes, darauf nicht gerichtet ist. Darüber hinaus kann der Veräußerer eines nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleichkommenden sanierten Altbaus auch dann nach Werkvertragsrecht haften, wenn die geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluss des Vertrages bereits fertig gestellt ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.2004, Aktenzeichen VII ZR 257/03

Wenn eine Immobilie erworben wird, so ist für etwaige Gewährleistungsansprüche grundsätzlich Kaufvertragsrecht anzuwenden. Dieses leuchtet auf den ersten Blick auch ein. Anders kann dieses sein, wenn der Veräußerer umfassende Bauleistung erbringt, in diesem Fall stellt sich die Frage, ob wegen der Gewährleistungsansprüche das Werkvertragsrecht Anwendung findet. Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertragliche Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts. Ohne Bedeutung ist es in diesem Zusammenhang, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Es ist den Gerichten unbenommen, trotz dieser Bezeichnung den Vertrag berechtigt anders zu werten. Gleiches gilt zum Beispiel auch bei der Rechtsprechung im Mietrecht dahingehend, ob ein Vertrag als Gewerberaum- oder Wohnraummietvertrag einzuordnen ist. Maßgeblich ist der Vertragszweck und nicht die Bezeichnung in der Vertragsurkunde, ein Gewerberaummietvertrag kann daher durchaus vom Gericht als Wohnraummietvertrag gewertet werden, wie auch umgekehrt. Unschädlich kann es für die Frage der Anwendung des Werkvertragsrechts im Übrigen auch sein, dass die Sanierungsarbeiten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsvertrages bereits fertig gestellt waren. Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistungen bei Vertragsschluss bereits abgeschlossen sind. Dies hat der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden. Diese Grundsätze gelten auch im gleichen Maße für die Veräußerung eines sanierten Altbaus. Sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall ist allein entscheidend, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks ergibt. Ist dieses zu bejahen, knüpft daran die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht.

Autor: Johannes Steger      veröffentlicht am 06.05.2005

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