Vermittlungsnachweis bei Mietvertrag für Verwalter
Es stellt eine in der Praxis übliche provisionsunschädliche Service- bzw. Nebenleistung des Maklers
und Wohnungseigentumsverwalters dar, Renovierungsarbeiten kleineren Umfangs (Auswahl des Teppichbodens in
Absprache mit dem Mieter, Auswahl und Beauftragung der Handwerker für Rechnung des Vermieters, Austausch
von Badarmaturen) bezüglich der zur Vermietung anstehenden Eigentumswohnung zu organisieren. Hierauf weist
das Landgericht Düsseldorf in einem Urteil vom 18.3.2005 (Aktenzeichen 20 S 167/04) hin. Gemäß § 2 Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis von Wohnraummietverträgen nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. § 2 Abs. 2 Nr. 2 bestimmt weiter, dass ein solcher Anspruch dem Wohnungsvermittler dann nicht zusteht, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Es reicht nicht aus, dass der Vermittler Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, in der sich die streitgegenständliche Wohnung befindet. Es muss vielmehr festgestellt werden, ob zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses der Vermittler die vertraglich übernommene Verwalterstellung hinsichtlich des Sondereigentums innehat. Für eine Verwaltertätigkeit ist zu fordern, dass sie eine echte Repräsentation des Vermieters gegenüber dem Mieter umfasst. Der Verwalter muss ordnend und gestaltend tätig sein und dem Eigentümer die Sorge und die Obhut für das Objekt ganz oder teilweise abnehmen. Nicht jede Tätigkeit des Maklers, die Zweifel an seiner Eigenschaft als neutraler Wohnungsvermittler aufkommen lässt, ist provisionsschädlich. So macht etwa die Vertretung des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages den ansonsten unabhängigen Makler noch nicht zum Verwalter im Sinne der gesetzlichen Bestimmung. Auch wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbst dann nicht zum Verwalter der Wohnräume selbst, wenn er gelegentlich untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten für einen Wohnungseigentümer ausführt. Eine Verwalterstellung auch für das Sondereigentum ist vielmehr erst dann anzunehmen, wenn die Wahrnehmung von Verwalteraufgaben insoweit ein solches Gewicht erreicht hat, dass der Anlass dafür nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit gesehen werden kann, sondern sich als eigenständige Verwaltertätigkeit darstellt. Diese Tätigkeit muss sich zudem über einen längeren Zeitraum erstrecken und in einem solchen Umfange geschehen, dass von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit nicht mehr gesprochen werden kann.
24.01.2006 - Autor: Babo von Rohr