Zunehmend in den Fokus der höchstrichterlichen Rechtsprechung gelangen allerdings Fälle, in denen Verkäufer vor oder nach Abschluss des Kaufvertrages Umbau- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt haben. Nicht selten haben solche Umbau- und Modernisierungsarbeiten einen beträchtlichen Umfang und solche Objekte werden dann auch in den Exposés der Makler entsprechend angepriesen als „neubaugleich“ oder „Neubau hinter historischer Fassade“. Ein Käufer erwartet dann eine besondere Qualität der Immobilie, möglicherweise einen Standard, der einem Neubau gleich kommt. Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass seine Erwartungen enttäuscht sind, kommt es häufig zu einem Rechtsstreit, in dessen Verlauf dann von entscheidender Bedeutung ist, ob und inwieweit der Verkäufer für Mängel an der Bausubstanz der Immobilie einzustehen hat und ob er sich in zulässiger Weise durch Gewährleistungseinschränkungen im notariellen Kaufvertrag davon freigezeichnet hat.
Die entscheidende Weichenstellung der Prüfung durch das Gericht liegt in der Beurteilung, ob der Verkäufer Umbau- und Modernisierungsarbeiten von einem Umfang durchgeführt hat, dass etwas „Neubaugleiches“ entstanden ist oder ob die Umbau- und Modernisierungsarbeiten nur von geringerem Umfang waren.
1. Umbau- und Modernisierungsarbeiten haben neubaugleichen Charakter
Grundsätzlich haftet der Verkäufer für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechtes, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind. Dies gilt auch dann, wenn bei der Veräußerung der Immobilie die geschuldeten Bauleistungen bereits erbracht wurden.
In einem solchen Fall kann der Verkäufer seine Sachmängelgewährleistung formularmäßig nicht beschränken, auch nicht auf die von ihm tatsächlich durchgeführten Umbau- und Modernisierungsarbeiten. Nur in einem individuell ausgehandelten Vertrag können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldungsabhängigen Sachmängelgewährleistung vereinbaren. Allerdings ist nach der Rechtsprechung des BGH ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen und Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Käufer unter ausdrücklicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist. Diese Rechtsprechung dient dem Schutz des Erwerbers vor einem überraschenden Verlust seiner Ansprüche aus der vom Verkäufer übernommenen Herstellungsverpflichtung.
Eine solche kann sich aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, aus der Interessenlage der Parteien sowie aus den gesamten Umständen herleiten lassen, die zum Vertragsabschluss geführt haben. Dazu gehören auch solche Erklärungen, die der Veräußerer bei der Beschreibung des Objekts abgegeben hat, und zwar unabhängig davon, ob sie schriftlich oder mündlich erfolgten. Auch die Angaben in einem Exposé oder die Anpreisungen in einer Werbeanzeige können zur Annahme einer solchen Herstellungsverpflichtung führen.
Nach der Rechtsprechung des BGH liegt eine umfassende Erörterung nur dann vor, wenn die gesamte vertragliche Regelung ausführlich beim Notar erläutert wird. Dabei müssen auch die erbrachten oder noch zu erbringenden Bauleistungen besprochen werden. Der Käufer muss über den Inhalt der Regelung insgesamt ausreichend informiert werden, um die Tragweite des Gewährleistungsausschlusses abschätzen zu können.
Eine so umfangreiche Belehrung wird nur selten festzustellen sein. Nach so ausführlicher Belehrung wird auch nur selten ein Käufer bereit sein, die weitgehende Beschränkung seiner Rechte hinzunehmen.
2. Verkauf einer Altbauwohnung bei Umbau- und Modernisierungsarbeiten geringeren Umfanges
In solchen Fällen hat der Veräußerer ein Interesse daran, die Haftung für nicht der Herstellungspflicht unterfallende Teile der Leistung zu beschränken.
Nach dem BGH ist eine solche Beschränkung der Gewährleistung zulässig, wenn die vertragliche Regelung verständlich und ausreichend differenziert gestaltet ist. Sie ist dann für den Käufer nicht überraschend. Wenn die Haftung entsprechend beschränkt wurde auf die Umbau- und Modernisierungsarbeiten des Verkäufers, so hat dieser nicht für sonstige Mängel der Altbausubstanz einzustehen, es sei denn, er hat solche Mängel arglistig verschwiegen oder aus sonstigen Gründen dafür einzustehen. Auch hier gilt im Übrigen, dass es für die Beurteilung einer Herstellungsverpflichtung nicht darauf ankommt, ob diese vom Verkäufer im Vertrag ausdrücklich übernommen wurde. Sie kann sich wie zu Ziffer 1 dargestellt auch aus sonstigen Umständen und Erklärungen ergeben.
3. Zusammenfassung
Für alle an der Abwicklung eines solchen Kaufvertrages Beteiligten wird sich zukünftig noch mehr die Frage stellen, welchen Umfang die Modernisierungs- und Umbauarbeiten des Verkäufers hatten/haben sollen und welche Konsequenzen sich daraus für die Vertragsgestaltung ergeben (müssen), um die Haftung des Verkäufers nur in einem zulässigen Umfang zu beschränken. Wird die Haftung über Gebühr eingeschränkt, führt dies dazu, dass der Verkäufer regelmäßig sowohl für die von ihm durchgeführten Umbau- und Modernisierungsarbeiten als auch Mängel an der Altbausubstanz verschuldensunabhängig einzustehen hat. Dies kann erhebliche Auswirkungen sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer haben.
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