Hausverkauf und Nutzung als Musterhaus
1. Verpflichtet sich ein Käufer das verkaufte Haus als Musterhaus für den Verkäufer 2 Jahre lang unbewohnt zur Verfügung zu halten und erhält er hierfür einen Preisnachlaß so handelt es sich hierbei um eine vertragliche Hauptpflicht.
2. Verletzt der Käufer diese Hauptpflicht indem er das Haus für eigene gewerbliche Zwecke als Musterhaus nutzt, steht dem Verkäufer wegen des Fix-Charakters der Vereinbarung ein Anspruch aus § 325 BGB zu.
3. Unabhängig von § 326 BGB steht dem Verkäufer bei grob treuwidrigem Verhalten, das den Vertragszweck so gefährdet, daß dem Verkäufer nach Treu und Glauben ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann, ein Anspruch auf Aufkündigung der Vereinbarung und Schadensersatz zu.
Hans. OLG Hamburg, Urteil vom 03.02.2000 – 6 U 132/99
BGH, Beschluß vom 05.07.2001 – VII ZR 115/00
§§ 325, 326, 242 BGB
Problem/Sachverhalt:
Ein Bauunternehmer beauftragt den Makler für zu errichtende Häuser Käufer nachzuweisen bzw. zu vermitteln. Der Makler kauft eines der zu errichtenden Häuser für sich. Die Parteien vereinbaren, daß für dieses Haus, für das nach dem Bauvertrag und der Ausstattungsbeschreibung ein Gesamtpreis von DM 557.189,00 angesetzt ist, vom Makler DM 425.000,00 gezahlt werden. In der schriftlichen Vereinbarung heißt es: „Es ist ein Musterhausrabatt gegeben, das Haus ist somit 2 Jahre für .... Hausbau unbewohnt zu nutzen.“ Weiter heißt es: „Minus Musterhausrabatt beträgt der Endpreis DM 425.000,00.“
Der Makler nutzt das Haus nicht für den Bauunternehmer, sondern in der Weise, daß er für eine eigene Baugesellschaft wirbt, und zwar in dem er vor dem Haus eine Werbetafel aufstellt und Anzeigen für die eigene Firma mit Zusatz schaltet: „Informieren Sie sich im Musterhaus“. Das Bauutnernehmen fordert DM 132.189,00, d. h. die Differenz zwischen dem zunächst angesetzten Gesamtpreis und dem Verkaufspreis.
Entscheidung:
Das Hanseatische Oberlandesgericht gibt der Klage statt. Das Gericht sieht in der Vereinbarung, daß der Makler das Haus unbewohnt als Musterhaus für das Bauunternehmen zu nutzen habe, eine vertragliche Hauptleistungsverpflichtung. Der Makler habe für den ihm von dem Bauunternehmen gewährten Rabatt eine geldwerte Verpflichtung dahingehend übernommen, das Haus in einer bestimmten Weise zu nutzen. Diese vertragliche Hauptpflicht hat der Makler verletzt. Zwar wurde das Haus als Musterhaus genutzt, aber eben nicht für das Baunternehmen, sondern für den Makler, der ebenfalls als Bauunternehmer tätig war. Hierin sieht das Gericht ein grob treuwidriges Verhalten. Dem Bauunternehmer kann nach Treu und Glauben ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden, ihm steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zu.
Der Anspruch des Bauunternehmers ist im übrigen deshalb begründet, weil die vom Makler übernommene Verpflichtung Fix-Charakter hat. Die Zurverfügungstellung als Musterhaus konnte nur nach Übergabe an den Makler erfolgen, nicht aber zu einer beliebig späteren Zeit.
Praxishinweis:
Das Gericht hat vorliegend eine so schwerwiegende Verletzung der Leistungstreuepflicht bejaht, daß es daraus die Aufkündigung der Musterhausvereinbarung durch das Bauunternehmen und das Verlangen von Schadensersatz wegen Nichterfüllung als gerechtfertigt ansah. Grundsätzlich ist jedoch bei gegenseitigen Verträgen § 326 BGB zu beachten, wonach dann, wenn der eine Teil mit der ihm obliegenden Leistung in Verzug ist, der andere Teil ihn zur Erbringung der Leistung eine angemessene Frist mit Ablehnungsandrohung setzen kann und erst dann berechtigt ist, Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.
06.12.2005 - Autor: Jutta Breiholdt
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