Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages bei Überschreitung des Verkehrswertes um 80%

Ein zugleich die Vermutung verwerflicher Gesinnung des Verkäufers begründendes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie ("knapp das Doppelte") liegt bei einer Überschreitung des Verkehrwertes um bis zu 80 % nicht vor; die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages lässt sich dann nur mit den Käufer zusätzlich belastenden Umständen begründen.

OLG Dresden, Beschluss vom 19.02.2007, Aktenzeichen 8 U 2137/06
BGB, § 138 Abs. 1

Sachverhalt:
Die in Bayern wohnhaften Kläger kauften im Oktober 1997 zwecks Vermietung und Steuerersparnis eine zu sanierende Eigentumswohnung in Leipzig zum Preis von DM 264.160,00. Sie nehmen die beklagte Sparkasse, die den Erwerb voll finanziert hat, auf Schadensersatz in Anspruch, weil sie die Kläger nicht über die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises aufgeklärt hat. Das Landgericht wies die Klage ab, die Berufung der Kläger vor dem Oberlandesgericht Dresden blieb ohne Erfolg.

Entscheidung:
Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises nur dann, wenn die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers ausgehen muss. Dieses ist erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

Haben Verkäufer und finanzierende Bank institutionell zusammengewirkt, ist es bei Vorliegen eines derart groben Missverhältnisses gerechtfertigt, nicht nur zu Lasten des Verkäufers dessen verwerfliche Gesinnung zu vermuten, sondern auch zu Lasten der Bank. Sittenwidrigkeit lässt sich hier bereits objektiv nicht feststellen. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist davon auszugehen, dass die Leistung des Käufers "knapp doppelt so hoch" wie die Gegenleistung immer dann ist, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert der Immobilie um deutlich mehr als 80 % übersteigt. Vorliegend liegt eine Überschreitung um 88,69 % vor. Mit der bloßen Darstellung der Wertverhältnisse ist es indes nicht getan.

Erforderlich ist, dass die Kläger im Einzelnen die wertbildenden Faktoren der verkauften Immobilie konkret darlegen. Hier bietet sich zumeist die Vergleichswertmethode an. Die Kläger haben sich weder an den Gutachterausschuss der Stadt gewandt, noch sind sie auf die gute Lage der Wohnung, wie auch Gesichtspunkte des Denkmalschutzes eingegangen. Die Auskünfte der Makler tragen die Behauptungen der Kläger im Übrigen schlüssig nicht. Berücksichtigt man überdies die tatsächlich erzielte Miete, ergibt sich ein Ertragswert, der den Kaufpreis "nur" um 78,65 % überschreitet.

Die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages ist damit zu verneinen, auch kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagten eine Überschreitung des Verkehrswertes um deutlich mehr als 80 % bekannt war. Ständige Geschäftsbeziehungen zwischen dem Verkäufer und der Beklagten sind nicht feststellbar.

Praxishinweis:
Das Oberlandesgericht hat sich eingehend mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befasst und hieraus zutreffende Schlussfolgerungen gezogen. Nicht nur in Leipzig, sondern auch in anderen Städten der neuen Bundesländer sind die Marktpreise seit 1987 spürbar zurückgegangen. Insoweit überrascht es nicht, dass das Oberlandesgericht zur Schlüssigkeit der Klage strenge Anforderungen an die Darlegungslast der Kläger anstellt.

Autor: Babo von Rohr   Datum: 29.05.2007

Breiholdt & Breiholdt  bei  Finanztip.de   Keine Gewähr für Richtigkeit
Finanztipps