Rückabwicklung Kaufvertrag über Eigentumswohnung

Liefert der Verkäufer eine mangelhafte Wohnung, stellt er den Mangel trotz Aufforderung nicht ab oder hat er dem Käufer arglistig das Vorhandensein des Mangels verschwiegen, kommt es oft zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages. Der Käufer verlangt dann die Erstattung des Kaufpreises. Der Verkäufer wendet ein, insbesondere wenn der Käufer die Wohnung einige Zeit selbst genutzt hat, dass von dem zu erstattenden Kaufpreis ein Abzug vorzunehmen ist, weil der Käufer die Wohnung längere Zeit genutzt und daraus Vorteile gezogen hat. Üblicherweise wurde dieser Vorteilsausgleich bislang berechnet anhand des Mietwertes für die genutzte Wohnung. Damit ist nach der Entscheidung des BGH vom 06.10.2005 (Aktenzeichen VII ZR 325/03) Schluss. Richtigerweise, so der BGH, sei der Nutzungsvorteil in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb der Eigentumswohnung getätigten Investitionen zu setzen und zeitanteilig linear zu berechnen. Dieser Wert sei eine verlässliche Größe, die es erlaube, denjenigen Vorteil in Geld auszudrücken, den ein Eigentümer entsprechend seiner Investitionsentscheidung durch die eigene Nutzung einer Immobilie habe. Insbesondere ein selbst nutzender Eigentümer ziehe seinen Geldwertvorteil entsprechend seinem Aufwand für den Erwerb der Eigentumswohnung.

Dieser Nutzungsvorteil sei insbesondere zeitanteilig linear zu ermitteln. Ausgehend davon, dass eine Eigentumswohnung mit dem Bauwerk, in dem sie sich befindet, im Allgemeinen eine begrenzte Lebensdauer habe, lasse sich der Wert der Eigennutzung, gemessen am Wert der Eigentumswohnung, in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr ausdrücken. In dem entschiedenen Fall hatte ein Sachverständiger eine Gesamtnutzungsdauer für die Eigentumswohnung von 80 Jahren ermittelt. Dementsprechend hielt es der BGH für richtig, den Nutzungsvorteil des Käufers für jedes genutzte Jahr auf 1/80 des Investitionsaufwandes zu bemessen, wobei der Investitionsaufwand dem Kaufpreis entsprach. Eine degressive Ermittlung des Nutzungsvorteils lehnte der BGH ab.
Diese Rechtsprechung erleichtert die Ermittlung des Nutzungsvorteils zukünftig erheblich. Ein weiterer in diesem Zusammenhang praxisrelevanter Punkt wurde vom BGH gleich mit geklärt, nämlich wie denn ein Mangel der Immobilie - denn dieser ist ja in der Regel der Anlass für die Rückabwicklung - zu berücksichtigen ist bei der Ermittlung des Nutzungsvorteils. Dies sei eine Tatfrage, so der BGH. Je nach Ausmaß der Beeinträchtigung für die Gebrauchstauglichkeit sei von dem Nutzungswert ein Abzug zu machen, den das erkennende Gericht gegebenenfalls gemäß § 287 ZPO schätzen könne. Dabei könne man sich allerdings, so der BGH, nicht an den Mangelbeseitigungskosten orientieren, sondern müsse den Grad der Beeinträchtigung für die Nutzung entsprechend berücksichtigen. In dem entschiedenen Fall ging es um Schallschutzmängel der Wohnung, die nach Auffassung der erkennenden Richter gegebenenfalls gravierend zu Buche schlugen. Letztendlich haben die Richter beim BGH den wegen des Mangels vorzunehmenden Abzug jedoch nicht selbst ermittelt, sondern den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das untere Gericht verwiesen.

13.12.2005 - Autor: Johannes Steger

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