BGH, Urteil vom 27.09.2002, Aktenzeichen V ZR 218/01
BGB, § 138 Abs. 1
Problem/Sachverhalt:
Zwei Grundstücke werden zum Preis von 37.325 DM verkauft. Der Käufer hat die Vorstellung, daß er diese bebauen kann. Der Bauantrag wird wegen planungsrechtlicher Besonderheiten abgelehnt. Eine Bebauung wäre nur im Wege einer Grenzbebauung zulässig gewesen, dies hätte die gleichzeitige Bebauung des Nachbargrundstückes vorausgesetzt. Hierfür liegt beim Nachbarn keine Bereitschaft vor. Der Käufer veräußert daraufhin die Grundstücke am 12.03.1993 für 9.000 DM (knapp 6 DM/qm).
Als der Nachbareigentümer verstirbt, bietet sein Erbe dem Erwerber das Nachbargrundstück an. Nunmehr besteht Bebauungsmöglichkeit. Der Erwerber veräußert nunmehr eine herausvermessene Fläche für 135 DM pro qm weiter. Das Berufungsgericht hält den Kaufvertrag vom 12.03.1993 wegen Verstoßes gegen die guten Sitten für nichtig und sieht einen Anspruch auf Auskehrung des Weiterverkaufserlöses als gegeben an. Nach einem eingeholten Gutachten hat der Sachverständige einen Teil des Grundstücks als Bauerwartungsland eingestuft.
Entscheidung:
Der BGH verneint einen Anspruch des Klägers. Die Annahme des Sachverständigen, es handele sich um Bauerwartungsland, ist rechtsfehlerhaft. Die Eigenschaft als Bauerwartungsland ist nur dann zu bejahen, wenn Grundstücke nach ihrer Eigenschaft, Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Die bloße Chance einer Bebaubarkeit ist nicht ausreichend.
Die allgemeine Erfahrung, daß irgendwann ein Nachbargrundstück angeboten wird, genügt nicht für eine Einordnung als Bauerwartungsland.
Selbst wenn aber von einem groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen wäre, so sind deshalb vorliegend besondere Gründe anzunehmen, die die Vermutung auf eine verwerfliche Gesinnung des Erwerbers im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB in Frage stellen. Dann kann nicht ohne weiteres bei einer groben Störung von Leistung und Gegenleistung auf eine subjektiv unlautere Ausnutzung geschlossen werden.
So ist bei einem relativ geringen Wert der Kaufsache Zurückhaltung bei Anwendung der Vermutungsregel geboten, da bei objektivem Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vorliegt. Bei relativ geringem Wert der Kaufsache ist vielmehr die Unter- bzw. Überschreitung des Kaufpreises weniger aussagekräftig.
Im übrigen gingen vorliegend Verkäufer und Käufer übereinstimmend davon aus, daß das Grundstück seinerzeit nicht bebaubar war. Bei Vorliegen dieser Umstände kann deshalb nicht von einer verwerflichen Gesinnung des vom Geschäft Begünstigten ausgegangen werden.
Praxishinweis: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt bei Grundstücksverkäufen für ein grobes Mißverhältnis und die sich daraus herleitende Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung, daß der Wert der Leistung „knapp“ doppelt so hoch ist, wie der der Gegenleistung, vgl. BGH, NJW 2000, 1487, 2669. Die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung, die beim Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führen kann, entfällt aber, wenn Bewertungsschwierigkeiten gegeben sind und der absolute Wert der Kaufsache gering ist.
05.12.2005 - Autor: Jutta Breiholdt|
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