Die Angaben des Verkäufers zur Höhe der erzielten Mieten sind nach Treu und Glauben grundsätzlich auch dahin zu verstehen, dass es sich um Erträge aus einer rechtlich zulässigen Vermietung handelt.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.01.2008, Aktenzeichen V ZR 81/07
BGB §§ 123 Abs. 1, 124 Abs. 1, 133, 157, 652 Abs. 1 Satz 1; §§ 463, 537 a.F. BGB
Sachverhalt:
Die Kläger kauften von den Beklagten 1995 Grundstücke mit Mietshäusern für 13,2 Mio. DM. Der Kaufvertrag enthält als Anlage eine Aufstellung der erzielten Mieten und eine Berechnung der Wohnflächen. Die Beklagten versichern im Kaufvertrag, dass keine Mietrechtsstreitigkeiten anhängig sind und Mietminderungen nicht geltend gemacht werden. Im Übrigen enthält der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel. Die Wohnungen waren in kleine Appartements aufgeteilt, die vereinbarten Mieten lagen – nach Vortrag der Kläger – weit oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und wurden nach Erwerb – zur Vermeidung der Strafbarkeit wegen Mietwuchers – reduziert. Die Kläger begehren im Wege des großen Schadensersatzes unter anderem Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks. Die Klage blieb ohne Erfolg beim Landgericht und Oberlandesgericht. Die Revision wurde nicht zugelassen. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil überwiegend auf.
Entscheidung:
Ein Verkäufer eines Mietshauses, der Fragen des Käufers zur Höhe des Mietertrags bewusst falsch beantwortet, schuldet Schadensersatz wegen arglistigen Vorspiegelns einer zusicherungsfähigen Eigenschaft analog § 463 Satz 2 BGB a.F.. Der Verkäufer muss Fragen des Käufers zu Umständen, die für den Vertragsschluss von Bedeutung sein können, wahrheitsgemäß beantworten, auch wenn keine Offenbarungspflicht besteht. Ein Recht zur Lüge des Verkäufers besteht auch dann nicht, wenn der Käufer die Wahrheitswidrigkeit der Erklärung des Verkäufers durch Besichtigung oder Einsicht in Mietverträge aufdecken kann. Es wird zu prüfen sein, ob die vereinbarten Mieten wegen wucherischer Überhöhung rechtmäßig nicht erzielbar gewesen sind. Die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zu dessen Gegenstand gemachten Angaben des Verkäufers über tatsächlich erzielte Mieterträge sind als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind. Im Übrigen sind die Angaben auch dahingehend zu verstehen, dass es sich um Erträge aus einer rechtlich zulässigen Vermietung handelt. Die Annahme einer Zusicherung liegt jedenfalls dann nahe, wenn der Käufer vom Verkäufer eine Erklärung zu den Mieten als Bestandteil des Vertrages verlangt und mit dem Abbruch des Beurkundungstermins droht und der Verkäufer sich sodann zu einer Erklärung zu den Mieten entschließt. Auch die baurechtliche Unzulässigkeit des Dachgeschossausbaus stellt einen Sachmangel dar, den der Verkäufer nicht verschweigen darf. Für den Vorsatz des Verkäufers reicht es aus, wenn dieser mit der Unzulässigkeit des von der Planung abweichenden Ausbaus rechnet und damit die Verletzung seiner Pflicht zur Aufklärung über eine (möglicherweise) baurechtswidrige Nutzung in Kauf nimmt. Zur Frage der Kenntnis wird das Berufungsgericht die Zeugen zu hören haben.
Praxishinweis:
Nehmen die Kaufvertragsparteien Anlagen zum Kaufvertrag, so ist der Verkäufer gut beraten, die Richtigkeit der Angaben zu prüfen, um sich keinen Schadensersatzansprüchen auszusetzen. Die Frage der Offenbarungspflicht bezüglich Mängeln stellt sich für etwaige Ansprüche dann nicht, wenn der Verkäufer konkrete Nachfragen des Käufers nicht wahrheitsgemäß beantwortet. Insoweit sollte sich der Verkäufer hüten, vorschnell Behauptungen, auch ins Blaue, aufzustellen.
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