Wiederkaufsrecht mehr als 30 Jahre nach Begründung
Verkauft die öffentliche Hand ein Grundstück zum Zwecke der Ansiedlung von Familien zu günstigen Konditionen und vereinbart sie ein Wiederkaufsrecht, um die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicherzustellen und Bodenspekulationen zu verhindern, kann das Wiederkaufsrecht mehr als 30 Jahre nach seiner Begründung nicht mehr ausgeübt werden.
BGH, Urteil vom 21.07.2006, Aktenzeichen V ZR 252/05
BGB a.F. §§ 497, 503
Problem/Sachverhalt:
Das Land L. veräußerte 1930 ein Grundstück mit der Verpflichtung für den Käufer, ein Wohnhaus zu errichten. Für das Land wird ein durch Vormerkung gesichertes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren im Grundbuch eingetragen. Das Wiederkaufsrecht kann ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Der Rechtsnachfolger des Landes (Beklagte) übt nach mehr als 70 Jahren das Wiederkaufsrecht aus, der Kläger ist der Auffassung, es ist erloschen. Die Klage auf Feststellung, dass das Wiederkaufsrecht erloschen ist, hat vor dem Landgericht Erfolg. Die Berufung und Revision des Beklagten bleiben ohne Erfolg.
Entscheidung:
Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbarte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf verbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik, müssen die Bindungen, denen der Käufer und sein Rechtsnachfolger unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf.
Zweck des Wiederkaufsrechts war es, einer spekulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzung und Verfügungsbeschränkungen des Wiederkaufsrechts sollten gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzt. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers ist hierfür allerdings nicht erforderlich. Spätestens nach einer Nutzungsdauer durch die Familie von 30 Jahren ist das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht. Der Kläger kann damit die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf verlangen.
Praxishinweis:
Der Bundesgerichtshof macht deutlich, dass die öffentliche Hand weitergehenden Bindungen unterworfen ist als eine Privatperson. Neben den Schranken von Treu und Glauben ist insbesondere das Übermaßverbot einzuhalten. Den Vorwurf der Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit lässt der Bundesgerichtshof nicht gelten wegen des erheblichen Zeitablaufs. Die übermäßig lange Bindungsdauer diente damit letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts durch die öffentliche Hand ganz oder teilweise abzuschöpfen. Hier weist der Bundesgerichtshof mit nachvollziehbaren Argumenten die öffentliche Hand in die Schranken.
Autor: Babo von Rohr Datum:
24.08.2006