Befristete Mietverträge und Überschusserzielungsabsicht im EStG

Befristete Mietverträge sind manchmal zivilrechtlich vorteilhaft, steuerlich aber problematisch, vor allem dann, wenn die Befristung damit begründet wird, dass die Immobilie nach Ablauf der Frist verkauft werden soll. Denn immer dann, wenn das Finanzamt aus Verträgen oder aus Angaben des Steuerpflichtigen erkennen kann, dass der Steuerpflichtige während der Restlaufzeit, in der eine Immobilie noch vermietet werden soll, voraussichtlich keinen Totalüberschuss erzielen kann, wird es den Abzug von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) mangels Überschusserzielungsabsicht streichen, jedenfalls besteht eine solche Gefahr.

Nach Ansicht des Finanzgerichtes Berlin (nicht rechtskräftig) im Urteil vom 23.04.1998 (399/95; IfG 1999, Seite 384) dürfen Vermietungsverluste steuerlich nicht berücksichtigt werden, wenn ein befristeter Mietvertrag besteht, in dem der Vermieter die Absicht geäußert hat, die Immobilie anschließend zu verkaufen. Der Vermieter hat mit einem solchen Hinweis gleich in zweierlei Hinsicht Nachteile erlitten, zum einen steuerlich, zum anderen aber auch zivilrechtlich. Denn – was viele Eigentümer nicht wissen – die Absicht, eine Immobilie zu veräußern, berechtigt den Vermieter nicht, mit dem Mieter einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Der Mieter kann also trotz des angegebenen Befristigungsgrundes die Verlängerung des Mietverhältnisses über den Befristungszeitraum hinaus verlangen.

Hingegen vertritt die Oberfinanzdirektion Düsseldorf in einer Verfügung vom 05.02.1999 die Auffassung, dass Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden sollen, wenn ein befristeter Mietvertrag wegen der Absicht einer anschließenden Eigennutzung abgeschlossen wird. Denn in einem solchen Falle habe der Steuerpflichtige die Möglichkeit, die Eigennutzung später wieder zu beenden und die Immobilie erneut zu vermieten. Literatur und Rechtsprechung zu dieser Frage sind allerdings uneinheitlich. Aus steuerlicher Sicht kann deshalb die Angabe eines Befristungsgrundes eher Nachteile bringen, zivilrechtlich bringt sie jedoch dann Vorteile, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristigungsgrund (Eigennutzung) gewählt wird. (Die Verfügung der OFD Düsseldorf ist abgedruckt in BB 1999, Seite 724).