Datum: 06.05.2004 --- Immobilienrecht
Abrechnung bei Vermieterwechsel
Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, und zur Erhebung etwaiger Nachzahlung berechtigt. Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 3.12.2003 (Aktenzeichen VIII ZR 168/03) hin und macht deutlich, dass es nicht darauf ankommt, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. Die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsübergangs dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzuordnen sind, richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshof sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungereimte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind.
Autor: Johannes Steger