Ist ein bestimmter Mietertrag in einem Grundstückskaufvertrag zugesagt?

Werden bei einem Grundstückskauf weder in der Vertragsurkunde selbst konkrete Mieteinnahmen genannt, noch durch Verweis auf ein Maklerexposé, ein Inserat oder einen Mietvertrag einbezogen, so reicht allein die Vertragsklausel, die den Eintritt des Käufers in ein bestehendes Mietverhältnis regelt, nicht für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages aus.

BGH, Urteil vom 30.03.2001, Aktenzeichen V ZR 461/99 – OLG Nürnberg, LG Regensburg
BGB §§ 459 Abs. 2, 463

Problem/Sachverhalt:

Ein notarieller Kaufvertrag wird über ein Hausgrundstück geschlossen. Der vom Verkäufer beauftragte Makler hat im Exposé das Objekt wie folgt angeboten: „Solides großes Wohnhaus mit 2 Einliegerwohnungen“. Bei der Besichtigung war die auch im Exposé angebotene Wohnung im Untergeschoß vermietet. Im notariellen Kaufvertrag ist vereinbart, daß der Käufer in den ihm bekannten Mietvertrag ab dem Tage der Besitzübergabe eintritt und ihm von diesem Tag an die Miete zusteht und die Mietkaution an ihn herauszugeben ist.

1 ½ Jahre nach Abschluß des Kaufvertrages untersagt das Landratsamt dem Käufer die Nutzung der Souterrainräume zu Aufenthalts- und Wohnzwecken und gibt ihm auf, das bestehende Mietverhältnis zu beenden, weil die Kellerwohnung bauordnungsrechtlich unzulässig sei. Der Käufer verlangt vom Verkäufer Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz seiner Aufwendungen. Das Oberlandesgericht gibt der Klage dem Grunde nach mit der Begründung statt, ein Schadensersatzanspruch stehe dem Käufer zu, weil der Verkäufer den Mietertrag aus der Wohnung im Untergeschoß zugesichert habe.

Entscheidung:

Der BGH verneint nach den vom OLG getroffenen Feststellungen die Zusicherung eines Mietertrages. Zwar stellt der Mietertrag eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar. Eine Zusicherung liegt aber nur dann vor, wenn der Verkäufer vertraglich die Gewähr für den Bestand einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt. Eine solche Zusicherung ergibt sich aus dem Kaufvertrag nicht, da es bereits an einer Aufnahme der vom Verkäufer erzielten Mieterträge in den Kaufvertrag fehlt. Weder sind konkrete Mieteinnahmen genannt, noch ist ein Verweis auf das Exposé erfolgt bzw. auf ein entsprechendes Inserat. Die Regelung im Kaufvertrag enthält keinerlei Hinweis darauf, daß ihr die Qualität einer Zusicherung im Rechtssinne zukommen soll. Sie regelt lediglich die Modalitäten des Eintritts des Käufers in das bestehende Mietverhältnis.

Soweit im Exposé eine Einliegerwohnung beschrieben wird, handelt es sich dabei lediglich um allgemeine Informationen des Maklers, die allenfalls dann eine Zusicherung begründen können, wenn sie Niederschlag im Kaufvertrag gefunden hätten.

Praxishinweis:

Der BGH verdeutlicht mit dieser Entscheidung, welche Anforderungen an eine Zusicherung im Rechtssinne zu stellen sind. Nicht jede Beschreibung oder Erwähnung von Eigenschaften bzw. Rechtsverhältnissen begründet Zusicherung im Rechtssinne. Mithin reicht auch nicht die Regelung des Eintritts des Käufers in den Mietvertrag als Zusicherung dahingehend aus, daß Mieterträge – in welcher Höhe? –
zugesichert werden. Soweit nicht konkrete Mieterträge genannt werden, kann deshalb die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages auch nicht bejaht werden. Erst wenn im Kaufvertrag die Mieterträge aufgeführt und zum Gegenstand der Vereinbarung gemacht werden, spricht dies für eine vertragsmäßige Zusicherung, vgl. BGH, NJW 1990 Seite 902.


Autor: Jutta Breiholdt      veröffentlicht am 07.06.2001

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