Umdeutung der Teilungserklärung

Die nichtige Bestimmung einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann im Einzelfall in eine andere, wirksame Regelung umgedeutet werden. Diese darf in ihren rechtlichen Wirkungen jedoch nicht weiter reichen als die unwirksame Bestimmung.

BayObLG, Beschluss vom 21.12.1999, Aktenzeichen: 2Z BR 115/99

Sieht eine Bestimmung in der Teilungserklärung z. B. vor, dass die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören, bezieht sich dies nach ihrem Sinn und ihrer nächstliegenden Bedeutung nur auf die Innenfenster- und türen mit selbständigem, gesondert zu öffnendem Rahmen, d. h. echte Doppelfenster usw. Eine solche Bestimmung ist als wirksam zu betrachten. Wollen die Eigentümer hingegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der einzelnen Eigentümer auf die gesamten Fenster, d. h. Innen- und Außenseite ausdehnen, so ist dieses nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich, nicht durch einen Mehrheitsbeschluss, dieser würde gegen § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG verstoßen. Etwas anderes gilt dann, wenn die Gemeinschaftsordnung auch mit qualifizierter Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer geändert werden kann, was im Einzelfall zu prüfen ist. Die Umdeutung von wirksamen Bestimmungen einer Teilungserklärung gemäß § 140 BGB ist grundsätzlich möglich. Das sogenannte "Ersatzgeschäft" darf in seinen rechtlichen Wirkungen sodann allerdings nicht weiter reichen, als das unwirksame Geschäft.