Datum: 17.07.2003 --- Immobilienrecht
Gefahr von Hausschwamm
Für die Frage, ob den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft, macht es beim Verkauf eines Hausgrundstücks einen Unterschied, ob ein Hausschwammverdacht besteht oder ob nur die Gefahr besteht, dass das Haus mit Hausschwamm befallen wird. Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muss der Verkäufer nicht aufklären, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände kennt und den Schluss auf die Gefahr zieht.
BGH, Urteil vom 07.02.2003, Aktenzeichen: V ZR 25/02
Der Verdacht eines schwerwiegenden Mangels der Kaufsache selbst kann einen Fehler darstellen, über den der Verkäufer den Käufer aufklären muss, will er nicht unter den weiteren Voraussetzungen der Norm nach § 463 Satz 2 BGB (a. F.) haften. Ob lediglich die Gefahr von Hausschwamm oder aber ein Verdacht besteht, kann im Einzelfall der Richter nicht festlegen, hierüber muss ggf. ein Gutachten eingeholt werden. Es ist ein Unterschied, ob ein Verdacht eines Hausschwammbefalls besteht oder aber nur die Gefahr, dass ein solcher eintritt. Keinesfalls können Gefahr und Verdacht generell gleichgesetzt werden. Eine Aufklärungspflicht kann allerdings auch hinsichtlich solcher Umstände bestehen, die die Gefahr des Eintritts eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache begründen, was von den Umständen des Einzelfalls abhängt, insbesondere von der Wahrscheinlichkeit des Gefahreintritts. Im konkreten Fall kann eine Aufklärungspflicht zu verneinen sein, wenn beide Vertragsparteien die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm begründenden Umstände kennen. Besteht die Gefahr des Eintritts aus einer gravierenden Durchfeuchtung des Hauses, die bereits zu massivem Schimmelpilzbefall etc. geführt hat, so müssen Ansprüche ausscheiden, wenn diese Umstände beiden Vertragsparteien im Einzelnen bekannt waren. Sind die Feuchtigkeitsschäden offensichtlich, insbesondere durch Pilz an den Außenwänden, verfaulten Holzfenstern und aufgrund modrigen Geruchs, so ist es in der Tat zweifelhaft, eine Aufklärungspflicht anzunehmen.
Autor: Johannes Steger
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