Datum: 18.07.2003 --- Immobilienrecht
Kenntnis von Mängeln
Die in dem Kaufvertrag aufgenommene Erklärung des Verkäufers, ihm sei “vom Vorhandensein wesentlicher unsichtbarer Mängel nichts bekannt”, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass der Verkäufer ihn über offenbarungspflichtige Umstände nicht aufgeklärt hat.
BGH, Urteil vom 30.04.2003, Aktenzeichen V ZR 100/02
Ob beim Verkauf einer Immobilie der Verkäufer für Fehler haftet, ist eine Frage des Einzelfalls, wobei hier auch die vertraglichen Vereinbarungen zu berücksichtigen sind. Insbesondere kann der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthalten, wobei sodann im Einzelfall wiederum zu prüfen ist, ob es sich um eine wirksame Vereinbarung handelt und auch welche Tragweite sie hat. Die Gewährleistung für Mängel kann dann nicht ausgeschlossen werden, wenn dem Verkäufer ein Umstand bekannt ist und er diesen arglistig verschweigt. In diesem Fall haftet der Verkäufer trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Im Streitfall ist überdies immer die Frage, wer für welche Umstände beweispflichtig ist, d. h. die Beweislast trägt. Der Käufer trägt die Beweislast für den gesamten Arglisttatbestand, er hat auch vorzutragen und nachzuweisen, dass der Verkäufer ihn nicht gehörig aufgeklärt hat. Arglistig handelt im Übrigen ein Verkäufer, wenn er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung des Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Im Übrigen ist es Sache des Verkäufers, den Beweis dafür zu führen, dass das arglistige Verschweigen des Fehlers für den Kaufentschluss des Käufers nicht ursächlich gewesen ist.
Autor: Johannes Steger