Bundesgerichtshof, Urteil vom 3.12.2003, Aktenzeichen VIII ZR 168/03.
Für die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsübergangs dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzuordnen sind, kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruches an. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem neuen Grundstückseigentümer und Vermieter zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden. Die klare Grenzziehung durch den Bundesgerichtshof sorgt für Rechtsleid und vermeidet insbesondere das ungereimte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind. Das strikte Festhalten am so genannten Fälligkeitsprinzip würde einmal die Abrechnung der Nebenkosten im Regelfall erschweren, da sich der Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer unter Umständen erst beschaffen muss; im Übrigen können sich für den Erwerber erhebliche Hindernisse ergeben, wenn er mit dem Mieter über die Nebenkosten für bereits vor seinem Eigentumserwerb abgeschlossene Rechnungsperioden abrechnen soll. Auch bleibt zu berücksichtigen, dass der Erwerber in der nun abzurechnenden Periode die Vorauszahlungen nicht erhalten hatte. Er müsste sich dann an den Veräußerer wenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlich durchsetzen.
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