Führen Mängel an der Feuchtigkeitsabdichtung in einer Eigentumswohnung zu einem ungewöhnlich feuchten Raumklima, kann die Nutzung der Wohnung so stark eingeschränkt sein, dass der Wohnungskäufer den Kaufvertrag rückgängig machen kann.
(OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 24. Juni 1998, Aktenzeichen 17 U 1/96 (rechtskräftig)
Schwarzgeldzahlung
Der Rücktritt von einem wegen Schwarzzahlung unwirksamen Grundstückskaufvertrag ist nicht bereits deswegen ausgeschlossen, weil allein die fehlgeschlagene Erwartung hinsichtlich einer bestimmten Bebaubarkeit des Grundstücks und damit einhergehenden Finanzierungsmöglichkeit zum Anlass genommen wurde, sich von dem formungültigen Vertrag loszusagen.
(BGH, Urteil vom 02. Juli 1999, Aktenzeichen V ZR 167/98)
Tabakrauch als Beschädigung der Mietsache
Starkes Rauchen in einer gemieteten Wohnung, das zu einer Verfärbung der Tapeten und zum Festsetzen von Tabakgeruch führt, begründet einen Schadensersatzanspruch des Vermieters.
(Amtsgericht Tuttlingen, Urteil vom 19. Mai 1999, Aktenzeichen 1 C 52/99)
Kündigung wegen Verweigerung der Untervermietung
Der Mieter ist nur dann zur Kündigung wegen Verweigerung der Untervermietung berechtigt, wenn er dem Vermieter die Person des Untermieters benennt und vorstellt.
(Landgericht Mönchengladbach, Urteil vom 25.06.1999, Aktenzeichen 2 S 154/98)
Gerichtliche Ersetzung der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer
Die gerichtliche Ersetzung von Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und über Sonderumlagen kommt nicht in Betracht, wenn inhaltliche Beanstandungen der Beschlussvorlage gegeben sind und es nicht ausgeschlossen erscheint, dass nach Behebung der Mängel eine erneute Beschlussfassung in der Gemeinschaft erfolgreich ist.
(Kammergericht Berlin, Beschluss vom 03.03.1999, Aktenzeichen 24 W 3566/98)
Ankündigung der Aufrechnung im gewerblichen Mietvertrag
Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach der Mieter gegen den Mietzinsanspruch nur aufrechnen kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit anzeigt, ist auch bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen wirksam.
Dies kann auch in der Phase der Vertragsbeendigung gelten.
(OLG Rostock, Beschluss vom 05.03.1999, Aktenzeichen 3 U 80/98)
Verlust des Haustürschlüssels
Wird der dem Mieter überlassene Haustürschlüssel gestohlen, ohne dass dem Mieter eine Verletzung der Sorgfaltspflicht vorzuwerfen ist, so kann der Vermieter zu den Kosten eines neues Haustürschlosses keinen Schadensersatz verlangen.
(Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26.08.1999, Aktenzeichen 47 C 178/99)
Wenn der Mieter in Mallorca lebt .....
Die Aufnahme naher Angehöriger (hier: Tochter und Enkel) in die Mietwohnung wird nicht dadurch mietvertragswidrig, dass der Mieter sein Leben überwiegend auf Mallorca verbringt. Der Mieter muss weiterhin seine Obhutspflicht erfüllen.
(Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.10.1999, Aktenzeichen 316 S 133/98)
Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag wegen hohen Alters
Der Wunsch des Mieters, in eine altersgerechte Wohnung umzuziehen, ist ein erheblicher Grund zum Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Hinzukommen muss entweder eine Nachmietergestellung oder eine außerordentlich leichte Neuvermietungsmöglichkeit für den Vermieter, wie sie bei Wartelisten der Behörde für die betreffende Kategorie der Sozialwohnung gegeben ist.
(Landgericht Duisburg, Urteil vom 02.11.1999, Aktenzeichen 23 S 361/98)
Außerordentliche Kündigung wegen Oberschenkelhalsbruch betagter Mieterin
1. Eine 91 Jahre alte Mieterin einer Dachwohnung ist wegen eines Oberschenkelhalsbruchs und der Notwendigkeit, deshalb einen Rollstuhl benutzen zu müssen, zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls dann nicht berechtigt, wenn sie die Kündigung ungebührlich – hier 1 ½ Jahre – hinausgezögert hat.
2. Ein Vermieter ist bei grundsätzlicher Bereitschaft, einen Nachmieter anzunehmen, weder verpflichtet, eine in Scheidung lebende einkommenslose Mieterin mit einem Kleinkind, die auf laufende Unterhaltszahlungen angewiesen ist, zu akzeptieren, noch eine 19-jährige Aussiedlerin oder einen 20-jährigen Jugoslawen, wenn beide jeweils mit ihren Lebensgefährten einziehen wollen, deshalb mit Kindern zu rechnen ist und diese von der Vermieterin für das nur von älteren kinderlosen Mietern bewohnte Haus nicht gewünscht werden.
(Amtsgericht Lemgo, Urteil vom 02.04.1998, Aktenzeichen 17 C 46/98)
Mietzinserhöhungsklage und falsche Betriebskosten
Ein Mieter kann gegenüber einer Klage auf Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung kein Zurückbehaltungsrecht gestützt auf die Behauptung, die Berechnung der Betriebskosten sei unzutreffend, geltend machen.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 11.01.1999, Aktenzeichen 62 S 389/98)
Mietpreisüberhöhung nach Wegfall eines geringen Wohnraumangebots
Ist in einem Wohnraummietvertrag infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen eine die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietzinsvereinbarung getroffen worden, so endet die Teilnichtigkeit hinsichtlich künftiger Mietzinsansprüche nicht deshalb, weil nach Vertragsabschluss der Tatbestand des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen entfällt.
(OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 03.03.1999, Aktenzeichen 4 REMietU 131/98)
Sonderkündigungsrecht bei unverschuldeter Arbeitslosigkeit
Die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen.
Besteht der Vermieter in diesem Fall auf der Fortführung des Mietverhältnisses und lehnt eine vorzeitige Beendigung ab, ist der Mieter nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu benennen.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.1999, Aktenzeichen 64 S 112/99)
Kündigung bei Suizidgefahr des Mieters
Ist eine schwere psychische Erkrankung und eine damit verbundene mögliche Suizidgefahr eines Mieters behandelbar und beherrschbar, kann ein Eigentümer und Vermieter bei konkret vorliegendem und nachgewiesenem Sonderkündigungsrecht nach § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB (der Vermieter wohnt mit dem Mieter in einem Haus) nicht auf Dauer von der Nutzung seines Eigentums ausgeschlossen werden, insbesondere wenn der von der Räumung betroffene Mieter mögliche Behandlungen zur Verbesserung seines psychischen Zustands und der Eindämmung suizidaler Absichten -–wenn auch krankheitsbedingt – ablehnt.
(Landgericht Bonn, Urteil vom 16.08.1999, Aktenzeichen 6 S 93/99)
Einholung von Vergleichsangeboten und ordnungsgemäße Verwaltung.
Ein Eigentümerbeschluss, mit dem ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten über die
Durchführung einer größeren Baumaßnahme – z.B. Erneuerung und Vergrößerung mehrerer Balkone – entschieden wird, entspricht in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
(BayObLG, Beschluss vom 09.09.1999, Aktenzeichen 2Z BR 54/99)
Anlegung eines Dachgartens rund um eine Penthouse-Wohnung
Die Anlegung eines Dachgartens auf der im Sondereigentum stehenden Dachterrasse rund um eine Penthouse-Wohnung stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.
(OLG Köln, Beschluss vom 09.06.1999, Aktenzeichen 16 Wx 56/99)
Eigenbedarfsklage ohne Angebot einer Ersatzwohnung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann wegen Treuwidrigkeit unwirksam sein, wenn der Vermieter über eine für den Mieter geeignete Ersatzwohnung verfügt und diese den Mieter nicht anbietet. Dies gilt jedoch nicht für eine in einem entfernt liegenden Bezirk einer Großstadt gelegene Wohnung.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 21.09.1999, Aktenzeichen 64 S 113/99)
zusammengestellt von Babo von Rohr
Immobilienbrief 10.01.2000
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