Problem/Sachverhalt
Beim Alleinauftrag handelt es sich um einen von der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB abweichenden atypischen Maklervertrag, der den Makler zur Tätigkeit verpflichtet, dem Auftraggeber aber einen Verzicht auf Einschaltung weiterer Makler auferlegt bzw. im Fall des erweiterten (qualifizierten) Maklerauftrages auch die Verpflichtung, eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Der Alleinauftrag hat sich zu dem bedeutsamsten Maklervertragstyp entwickelt: Schützt er doch zum einen den Makler vor unliebsamer Konkurrenz und gewährt er andererseits dem Maklerkunden die Gewißheit, daß der Makler für ihn tätig werden muß. Da durch die Bindung an den alleinbeauftragten Makler die Entscheidungsfreiheit des Maklerkunden im besonderen Maß eingeschränkt wird, verlangt die Rechtsprechung, daß der Alleinauftrag in angemessener Weise befristet wird. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, daß im Unterschied zum Maklervertrag nach § 652 BGB der Alleinauftrag im Zweifel nicht frei widerruflich ist. Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall stritten sich die Parteien um eine restliche Vertriebsprovision von ca. DM 500.000,-- für 49 Eigentumswohnungen. Der Makler hatte mit dem Verkäufer bezüglich des Verkaufs von 194 Wohnungen einen Vertriebsvertrag als erweiterten Alleinauftrag abgeschlossen und nachträglich unter Einbeziehung einer weiteren Maklerfirma einen zweiten Vertriebsvertrag.
Entscheidung
Die Provisionsklage des Maklers hat keinen Erfolg. Für die Entscheidung, ob und in welcher Weise eine zeitliche Bindung vereinbart gewesen sei, hat der BGH beide Vertriebsverträge herangezogen und in der im zweiten Vertriebsvertrag enthaltenen Regelung, daß die zusätzlich herangezogene Maklerfirma sich ab einem bestimmten Datum verpflichtet hatte, die zu diesem Datum noch nicht vermittelten Wohnungen selbst anzukaufen, eine äußerste zeitliche Grenze für alle Vertriebsbemühungen gesehen. Der Anspruch des Maklers, für die nach Ablauf dieses Zeitpunktes verkauften Wohnungen Provisionen bzw. Schadensersatz geltend zu machen, wird zurückgewiesen, weil spätestens in diesem Zeitpunkt nach der Entscheidung des BGH der erweiterte Alleinauftrag beendet sein sollte.
Praxishinweis
Der BGH bestätigt mit diesem Urteil seine Rechtsprechung, daß ein Alleinauftrag die Entscheidungsfreiheit des Kunden jedenfalls dann zu weitgehend beeinträchtigt, wenn die Beendigung nicht in angemessener Weise vereinbart ist. Mit dem Allgemeinbegriff "allgemein angemessene Weise" sind leider keine auch nur annähernd konkreten Bindungsfristen deutlich geworden. Entsprechend den Schwierigkeiten, die sich bei der Vermarktung eines Objekts ergeben, kann nach der Rechtsprechung des BGH, auf die er in diesem Urteil ausdrücklich wieder Bezug nimmt, eine Bindungsfrist von drei Jahren (BGH, WM 76, 533) oder sogar fünf Jahren (BGH, WM 74, 257) angemessen sein. Da eine unangemessene Bindungsfrist auch individuell nicht wirksam vereinbart werden kann, ist zu empfehlen, die Laufzeit eines Alleinauftrages eher zurückhaltend zu bemessen. Bei einem normalen Grundstücksvermittlungsauftrag hat die Rechtsprechung Bindungen von sechs bis acht Monaten als noch angemessen angesehen (OLG München, NJW 69, 1630).
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