BGH, Urteil vom 09.03.2006, III ZR 151/05
BGB § 652; WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2
Problem/Sachverhalt:
Der Makler übernimmt gegenüber einem Wohnungseigentümer eine Mietgarantie für dessen zu vermietende Wohnung. Der Makler weist diese Wohnung einem Kunden nach. Der Mietvertrag kommt zustande. Der Makler verlangt eine Provision in Höhe von EUR 2.111, 20. Da der Mieter nicht zahlt, klagt der Makler die Provision ein. Amtsgericht und Landgericht weisen die Klage ab.
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts Lüneburg auf und verweist die Sache zurück.
Entscheidung:
Das Wohnungsvermittlungsgesetz ist ein Schutzgesetz für Mieter und schließt in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 aus, dass die dort benannten Personen Provision vom Wohnungsmieter fordern dürfen. Dabei handelt es sich um den Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnräume. Wie der BGH ausführt, ist auch der Mieter in das Gesetz aufgenommen, weil nicht zu verkennen ist, dass ein Mieter, der seinem Vermieter einen Nachmieter stellt, damit häufig das wirtschaftliche Interesse verfolgt, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen und damit von der Entrichtung der Miete befreit zu werden.
Das Berufungsgericht hatte die Klage abgewiesen, weil die Situation des Maklers, der eine Mietgarantie übernommen hatte, vergleichbar sei mit der Situation eines den Nachmieter stellenden Mieters, nämlich von der Mietzahlung befreit zu werden. Dieser Makler dürfe deshalb eine Provision nicht geltend machen. Der BGH setzt dieser Auffassung entgegen, dass es bei der Überlegung des Gesetzgebers in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG, auch den Mieter aufzunehmen, darum ging, Abstandszahlungen und vergleichbare Vereinbarungen zu verhindern oder zu erschweren. Ein Bezug zu einer an einen Makler zu leistenden Provisionszahlung sei aber nicht zu erkennen, auch wenn dieser eine Mietgarantie abgegeben habe. Dem Makler steht insoweit der Anspruch zu.
Praxishinweis:
Der BGH schränkt mit dieser überaus erfreulichen Entscheidung die allzu extensive häufig nicht nachvollziehbare Auslegung der Regelungen des § 2 WoVermittG durch die Instanzengerichte ein.
Schon mit dem Urteil vom 13.03.2003, NJW 2003, 1393, hatte der BGH eine unübersichtlich ausufernde Rechtsprechung zu § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 beendet, indem er entschied, dass der (gewöhnliche) Verwalter nach den §§ 20 ff. WEG nicht Verwalter im Sinne des § 2 WoVermittG sei.
Beide Entscheidungen dürften nunmehr Auslegungsversuche unterbinden, die mit dem Wortlaut und der Zielsetzung des Gesetzes nicht im Einklang stehen.
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