Stillschweigender Abschluss eines Maklervertrages
Ein Maklervertrag kommt durch schlüssiges Verhalten erst dann zustande, wenn dem Kunden die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er daraufhin in diesem Wissen weiter dessen Dienste in Anspruch nimmt, so dass dieses Verhalten als konkludente Annahme des Angebots auf Abschluss eines Maklervertrages gewertet werden kann.
OLG Schleswig, Urteil vom 15.09.2006, Aktenzeichen 14 U 205/05
BGB § 652
Sachverhalt:
Die Klägerin verlangt Maklerprovision für die Vermittlung eines Hausgrundstücks. Die Beklagte suchte ein Hausgrundstück, von wo aus sie einen Menübringdienst betreiben kann. Die Beklagte besichtigte das Objekt mehrfach im Beisein des Mitarbeiters des Maklers und fasste den Entschluss, das Objekt zu kaufen. Die Klägerin behauptet, es sei mehrfach darüber gesprochen worden, dass Maklerprovision im Falle des Ankaufs zu zahlen ist. Dieses wird von der Beklagten bestritten. Über Provision sei nicht mehr gesprochen worden. Die Beklagte verhandelte den Vertrag direkt mit dem Verkäufer und erwarb das Objekt. Eine Provisionszahlung lehnte sie ab. Das Landgericht wies die Klage auf Maklerprovision ab, auch die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg.
Entscheidung:
Ein Anspruch auf Maklerprovision steht der Klägerin nicht zu. Ein Maklervertrag ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen, weder ausdrücklich noch konkludent. Grundsätzlich kann ein Maklervertrag auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, wobei die Rechtsprechung hieran strenge Anforderungen stellt. Allein in der Entgegennahme von Maklerdiensten ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ohne weiteres der Abschluss eines Maklervertrages zu sehen. Vielmehr hat der Makler deutlich zu machen, dass er von dem Interessenten bei Abschluss des Kaufvertrages eine Provision erwartet.
Hierfür sei es erforderlich, dass weitere Dienste in Kenntnis eines ausdrücklich Provisionsverlangens entgegengenommen werden. Das bloße "Wissenmüssen" begründet eine Provisionspflicht des Kunden nicht. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil ein Kaufinteressent regelmäßig nicht wissen kann, ob der Makler mit dem Veräußerer bereits eine Provision vereinbart hat und er deshalb seine Tätigkeit allein für diesen erbringt. Soweit danach Unklarheiten über den Abschluss eines Maklervertrages bestehen, so geht dies zu Lasten des Maklers.
Das Zustandekommen des Maklervertrages durch Übersendung des Exposés am 19.01.2004 und die darauf folgende Entgegennahme weiterer Maklerleistungen durch die Beklagte danach scheitert hier bereits deshalb, weil die insoweit beweispflichtige Klägerin nicht zu beweisen vermocht hat, dass der Beklagten die Offerte tatsächlich per Fax zugegangen ist. Allein das Vorliegen eines Faxsendeberichtes führt den Beweis nicht. Auch aus der Wahrnehmung der Besichtigungstermine kann die Annahme eines Angebots auf Abschluss des Maklervertrages hier nicht hergeleitet werden. Die Beklagte kannte das Objekt bereits (Vorkenntnis), so dass die weitere Besichtigung keine wesentliche Maklerleistung darstellen kann. Der Abschluss eines Maklervertrages ist damit nicht bewiesen und die Klage abzuweisen.
Praxishinweis:
Auch diese Entscheidung macht deutlich, dass viele Courtageprozesse nach Beweisaufnahme entschieden werden. Der Makler sollte seine Tätigkeiten lückenlos dokumentieren. Er macht einen Anspruch geltend, die Voraussetzungen des Provisionsanspruches sind von ihm darzulegen und zu beweisen, Einwendungen hingegen vom Kunden.
Autor: Babo von Rohr Datum:
20.04.2007