BGH, Urteil vom 13.12.2007, Aktenzeichen III ZR 163/07.
Sachverhalt:
Die Beklagte war bei der Klägerin, einem Immobilienmakler, als Interessent für eine 4 Zimmerwohnung vorgemerkt. Die Klägerin übersandte der Beklagten ein Verkaufsangebot über ein 2 Familienhaus zu einem Preis von EUR 409.000,--. Das Exposé enthielt den Hinweis, dass im Erfolgsfall eine Käuferprovision von 3,48 % des Kaufpreises zu leisten ist. Die Beklagte besichtigte das Objekt in Begleitung ihres Vaters und Anwesenheit eines Mitarbeiters der Klägerin.
Zunächst kam es nicht zum Erwerb der Immobilie. Wenige Monate nach der Besichtigung teilte der Eigentümer das Haus in zwei Eigentumswohnungen. Am gleichen Tag wurde in einer Notarurkunde ein hälftiger Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenräume an die Beklagte sowie deren Bruder und dessen Ehefrau andererseits für jeweils EUR 175.000,-- veräußert. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte die Klägerin der Beklagten als Maklerprovision EUR 12.180,-- (3,48 % von EUR 350.000,--) in Rechnung. In den Vorinstanzen wurde die Beklagte zur Zahlung verurteilt, die Revision blieb ohne Erfolg.
Begründung:
Die Klage ist begründet. Zwischen den Parteien des Rechtsstreits ist ein Nachweismaklervertrag betreffend das mit dem 2 Familienhaus bebaute Grundstück zustande gekommen. Die Tätigkeit der Klägerin war auch kausal für den Abschluss des Kaufvertrages, insbesondere ist der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen. Für solche Umstände ist die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet.
Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seine Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Im zu entscheidenden Fall liegen zwischen der Übersendung des Immobilienangebotes und dem Abschluss des Kaufvertrages lediglich etwa 3 ½ Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unteren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein angemessener Zeitabstand zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt, so dass die Ursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers für das Zustandekommen des Kaufvertrages vermutet wird.
Im Übrigen ist das Handeln des Maklers hier zumindest mitursächlich, auch wenn sich der Verkäufer erst aufgrund eines Sinneswandels zur Aufteilung in Wohnungseigentum entschlossen hat. Allerdings genügt zur Wahrung des Ursachenzusammenhangs nicht allein der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt. Ob dieses der Fall ist, hat der Tatrichter im Einzelfall zu gewichten.
Ein Provisionsanspruch entsteht allerdings nicht, wenn der Makler eine Vertragsgelegenheit nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgibt oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss kommt. Solche Feststellungen können vorliegend nicht getroffen werden.
Der Verkäufer war durchgehend verkaufsbereit. Der Nachweis der Klägerin bezog sich auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die auch nicht später durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferseite gegenstandslos wurde. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Klägerin erschöpft, wenn der Vertrag später ohne weitere Mitwirkung der Klägerin zustande kommt, ist dieses für den Provisionsanspruch nicht schädlich.
Folgt der Vertragsschluss der Nachweisleistung in angemessenem Zeitabstand, besteht kein Anlass, deren Wesentlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrages, die vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat, in Frage zu stellen. Die nachgewiesene Abschlussmöglichkeit ist auch zum zustande gekommenen Kaufvertrag wirtschaftlich kongruent.
Ein Anspruch auf Maklerlohn setzt voraus, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Grundsätzlich ist dieses nicht der Fall, wenn ein Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen wird. Eine Ausnahme kommt dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt, wobei die Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind.
Der Umstand, dass statt Alleineigentum lediglich hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erworben wurde, steht der Kongruenz nicht entgegen. Das Berufungsgericht durfte sowohl hinsichtlich der objektbezogenen als auch in Bezug auf die persönliche Kongruenz darauf abstellen, dass die Beklagte einerseits und ihr Bruder sowie dessen Ehefrau andererseits nicht nur verwandtschaftlich eng verbunden sind, sondern im Kaufvertrag wechselseitig Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung einräumten.
Auch wurde zu Recht berücksichtigt, dass beide Käufe in einer Urkunde und in unmittelbarem Nachgang zur Teilungserklärung beurkundet wurden, darüber hinaus die Erwerber gesamtschuldnerisch verpflichtet wurden. In einer Gesamtschau betrachtet ist der Erwerb beider Wohnungen als so eng miteinander verklammert anzusehen, dass er wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang erscheint, den die Beklagte sich in Bezug auf den Maklervertrag mit der Klägerin als Kauf des Gesamtobjekts zurechnen lassen muss. Darüber hinaus ist der Preisnachlass von ca. 15 % nicht so erheblich, die Kongruenz in Frage zu stellen.
Umsetzung für die Praxis:
Der Bundesgerichtshof befasst sich ausführlich mit der Frage der Kausalität wie auch der Kongruenz bei der Vermittlung eines Kaufobjektes. Die Entscheidung verdient Zustimmung. Im Nebensatz weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine Preisdifferenz von 15 % die Kongruenz, d.h. die wirtschaftliche Gleichwertigkeit, nicht in Frage stellt. Diese Grundsatzaussage ist zur Rechtsklarheit zu begrüßen.
Weiter hat der Bundesgerichtshof auf Basis seiner bisherigen Rechtsprechung auch deutlich gemacht, dass auch beim "Teilerwerb" Kongruenz vorliegen kann, sofern die vom Tatrichter im Einzelfall zu würdigenden Umstände diesen Schluss rechtfertigen. In der Praxis nicht selten ist die Konstellation, dass nicht der Kunde, sondern ein eng verbundener Dritter erwirbt oder wie vorliegend miterwirbt. Der angedachte wirtschaftliche Erfolg tritt aus Sicht des Maklerkunden ein, so dass die Kongruenz nicht fraglich sein kann. Auch hier hat der Bundesgerichtshof klare Worte gefunden.
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