Wenn der Makler ein Mängelgutachten verschweigt

Ein Makler kann den Anspruch auf Provision verlieren, wenn er ein ihm bekanntes Gutachten, das zahlreiche Mängel des Objekts dokumentiert, vorsätzlich nicht an seinen Auftraggeber weiterleitet. Mit diesem Leitsatz hat das Oberlandesgericht Naumburg – Aktenzeichen 9 U 84/01 – einen Provisionsanspruch in letzter Instanz abgewiesen. Im entschiedenen Fall hatte der beauftragte Makler ein ihm bekanntes Gutachten über erhebliche Baumängel des zu veräußernden Gebäudes dem Käufer nicht vor dem Kauf zugeleitet. Im Prozeß berief sich der Käufer deshalb auf Verwirkung des Courtageanspruchs.

Tatsächlich war der Makler im Besitz eines vom Verkäufer eingeholten Gutachtens eines Diplom-Ingenieurs, in dem zahlreiche Baumängel und Bauschäden an dem verkauften Mehrfamilienhaus festgestellt worden waren, unter anderem Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk, Schimmelpilzbildung, mangelhafte Wärmeschutzisolierung, mangelnder Schallschutz und auch Mängel an den Ver- und Entsorgungssystemen. Dieses Gutachten hätte der Makler nach Auffassung der Richter aus Naumburg unbedingt vor Abschluß des Hauptvertrages an den Käufer weiterleiten müssen, denn er sei nach der Rechtsprechung verpflichtet, dem Kaufinteressenten sämtliche Informationen zukommen zu lassen, die für dessen Kaufentscheidung von Bedeutung sein konnten.

Im vorliegenden Falle gelte dies um so mehr, weil es sich bei dem in Rede stehenden Objekt um ein nur teilsaniertes Gebäude gehandelt hat und ein potentieller Käufer ein erhebliches Interesse an den von einem Sachverständigen getroffenen Feststellungen zur Notwendigkeit der Durchführung bestimmter Sanierungsmaßnahmen hat, um die Wirtschaftlichkeit und die Finanzierbarkeit des beabsichtigten Kaufs sachgerecht beurteilen zu können. Der Makler habe darüber hinaus erkennen können, daß es sich bei dem Käufer um eine in Baufragen unerfahrene Person gehandelt hat. Es bestehe kein Zweifel, daß der Makler den Käufer bewußt über die im Sachverständigengutachten enthaltenen Informationen zum Sanierungsbedarf des Objekts im unklaren gelassen hatte, um den Kauf nicht zu gefährden.

Der § 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches, auf den die Abweisung der Provisionsklage gestützt wurde, enthalte den Ausdruck eines allgemeinen Verwirkungsgedankens, der dann zum Tragen komme, wenn sich der Makler seines Lohnes für unwürdig erwiesen hat. Die Bestimmung habe Strafcharakter und solle den Makler bei Vermeidung des Verlustes seiner Vergütung anhalten, die ihm gegenüber seinem Auftraggeber obliegende Treuepflicht zu wahren. Dabei komme es weder darauf an, ob der Makler (vor oder nach Abschluß des Vertrages) Treuepflichten gegenüber seinem Auftraggeber verletzt habe oder auch, ob dem Auftraggeber durch die Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist. Der Makler fand deshalb kein Gehör mit seinem Einwand, daß der vereinbarte Kaufpreis von DM 210.000,00 unter dem im Gutachten ermittelten Verkehrswert von DM 264.000,00 gelegen hat.

05.12.2005 - Autor: Dr. Peter Breiholdt

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