BGH, Urteil vom 13.3.2003, Aktenzeichen III ZR 299/02.
Problem/Sachverhalt:
Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum nach den §§ 20 ff. WEG vermittelt den Mietvertrag über eine Wohnung der Wohnungseigentumsanlage. Diese Wohnung wird von ihm nicht verwaltet. Er verlangt vom Mieter Provision. Der Mieter lehnt die Zahlung ab mit der Begründung, der Makler falle als Verwalter nach WEG unter § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz, ihm stehe mithin eine Provision nicht zu.
Entscheidung:
Der BGH bejaht den Provisionsanspruch des Maklers. Nach seiner Auffassung ist der „gewöhnliche“ WEG-Verwalter, der weder Bevollmächtigter des Wohnungseigentümers ist noch besondere Verwalterleistungen für dessen Wohnung erbringt, nicht als Verwalter im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes anzusehen. Er kann vielmehr als Makler tätig werden und Provision verlangen.
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich auf das Grundstück sowie auf Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Zwar wären die Wohnungen ohne eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht nutzbar, dadurch wird der Verwalter nach WEG aber nicht zum Verwalter der Wohnung. Er gewährleistet nur die Rahmenbedingungen für die selbständige Verwaltung der Wohnung durch den Eigentümer.
Soweit Gemeinschaftseinrichtungen für den Eigentümer bzw. dessen Mieter zu nutzen sind, handelt es sich nicht um Wohnräume, diese werden auch nicht vermietet, sondern können nur gemeinschaftlich genutzt werden.
Hinsichtlich der Instandhaltung der Wohnung ist der einzelne Eigentümer verantwortlich. Führen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu Mängeln der Wohnung, hat der Eigentümer die Möglichkeit, über die Verwaltung auf eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinzuwirken. Der Mieter der Wohnung kann sich in solchem Fall an seinen Vermieter wenden.
Der Verwalter nach WEG steht zum Eigentümer auch nicht in einer solchen Nähe, dass er zum „Lager“ des Vermieters/Eigentümers gezählt werden könne. Es besteht nicht notwendig eine Interessenidentität zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum.
Praxishinweis:
Nach der bedeutsamen Entscheidung des BGH vom 6.2.2003, Aktenzeichen III ZR 287/02, IBR 2003 ... zur Frage, ob und unter welchen Umständen der Verwalter nach WEG beim Verkauf der Wohnung Provision verlangen kann, hat der BGH durch die Zulassung der Revision erstmals mit der Entscheidung vom 13.3.2003 über die Frage entscheiden können, ob dem Verwalter nach WEG bei der Vermittlung des Mietvertrages über eine in der Anlage befindliche Wohnung ein Provisionsanspruch zustehen kann.
Diese Entscheidung sorgt für Rechtsfrieden. Obwohl die herrschende Meinung den Verwalter nach WEG nicht als Verwalter im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes ansah, vertraten eine Reihe von Landgerichten bundesweit die Auffassung, den Verwalter nach WEG stehe eine Provision nicht zu, er sei vielmehr als Verwalter nach § 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnungsvermittlungsgesetz anzusehen. Es war häufig der örtliche Gerichtsstand, der ausschlaggebend für die Entscheidung über die Provisionszahlung war. Dieses dürfte mit der vorliegenden Entscheidung nunmehr ein Ende gefunden haben.
05.12.2005 - Autor: Jutta Breiholdt|
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