Wirtschaftliche Identität
Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers entsteht mit dem Abschluss des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrages, soweit der Kunde eine Provision versprochen hat. Allein der Abschluss des Hauptvertrages begründet den Provisionsanspruch nicht, Voraussetzung ist vielmehr unter anderem auch die wirtschaftliche Identität. Hat der Makler eine Vermittlungsleistung erbracht, ist eine Identität zwischen dem gewünschten und dem tatsächlich zustande gekommenen Vertrag erforderlich, hat der Makler eine Nachweistätigkeit erbracht, muss der geführte Nachweis dem Auftrag entsprechen, aber auch die nachgewiesene Gelegenheit mit der tatsächlich wahrgenommenen identisch sein. An der wirtschaftlichen Identität fehlt es z.B., wenn der Geschäftsinhalt vom beabsichtigten und zustande gekommenen Vertrag nicht gleichwertig ist, so z.B. Miete angeboten wird, der Kunde sodann aber kauft. Problematisch kann die wirtschaftliche Identität auch dann sein, wenn der vom Makler zunächst genannte Mietpreis/Kaufpreis und der dann zu zahlende Mietpreis/Kaufpreis wesentlich differieren. Die Gerichte entscheiden hier sehr formal, so kann ein Provisionsanspruch dann entfallen, wenn das Objekt zu einem Mietpreis von z.B. EUR 10,00 angeboten wird, der Kunde gemäß Mietvertrag aber nur EUR 7,00 entrichten muss. Für den Makler ist dieses insbesondere dann ärgerlich, wenn die niedrigere Miete auf sein Verhandlungsgeschick zurückzuführen ist. An der Gleichwertigkeit soll es darüber hinaus auch dann fehlen, wenn die Mietdifferenz darauf beruht, dass der Kunde die Räume selbst renoviert oder aber den kompletten Mieterausbau vornimmt. Dieses Ergebnis ist deshalb unbefriedigend, weil Mieterinvestitionen plus die niedrigere Miete wirtschaftlich eine Miete ergeben, die der im Exposé angebotenen entspricht. Dennoch entscheiden die Gerichte wie ausgeführt sehr formal, indem sie schlicht einen "Preisvergleich" vornehmen.
Hiervor muss sich der Makler in der Praxis schützen. Werden z.B. Industrieimmobilien angeboten, schwankt der Kunde häufig zwischen Miete und Kauf. Dem Makler ist zu empfehlen, bereits im Exposé deutlich zu machen, dass er beide Leistungen anbietet. Geht es um den Mieterausbau, ist empfehlenswert, auch dieses im Exposé bereits zu berücksichtigen. Man sollte deutlich machen, dass die Mietforderung einen Vermieterausbau zugrunde legt. Man könnte sodann weiter anbieten, dass die Miete sich reduziert für den Fall, dass der Ausbau durch den Mieter erfolgt und in dieser Hinsicht auch mit dem Vermieter verhandelt werden kann. All dieses setzt selbstverständlich voraus, dass man zuvor mit dem Vermieter/Eigentümer spricht, ob diese Alternative ebenfalls in Betracht kommt. Nach dem Vorgespräch sollte das Exposé entsprechend hergestellt werden.
Ab welcher prozentualen Abweichung die wirtschaftliche Identität fehlt, kann nicht einheitlich festgelegt werden. Manche Gerichte sehen Abweichungen von 30 % als schädlich an, andere 20 %. Dieses dürfte allerdings auch die Grenze sein bei jeder gebotenen Einzelfallbewertung.
Autor: Babo von Rohr Datum:
05.12.2006