Verwalter dürfen Provisionen bei Wohnungsvermittlung fordern

BGH vom 13. März 2003 zur Vermittlung von Wohnungseigentum in der von ihm betreuten Eigentumsanlage. Der Verwalter von Wohnungseigentum darf im Sondereigentum befindliche Wohnungen, die in der von ihm betreuten Wohnungseigentumsanlage belegen sind, provisionspflichtig vermakeln. Er unterliegt nicht dem Provisionsverbot des Wohnraumvermittlungsgesetzes. Mit diesem Leitsatz hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 13. März 2003 Aktenzeichen III ZR 299/02) eine jahrzehntelang umstrittene Rechtsfrage beantwortet.

Mehrere Landgerichte hatten die Auffassung vertreten, dass ein Provisionsanspruch aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnvermittlungsgesetzes ausgeschlossen sei. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Da sich in der Praxis die Aufgabenbereiche des Wohnungseigentumsverwalters (WEG) und des Wohnungsverwalters überschnitten und der WEG-Verwalter jedenfalls in Teilbereichen auch die einzelne Wohnung verwaltet, müsse auch für ihn der Provisionsausschluss nach dem Wohnraumvermittlungsgesetz gelten, meinten diese Gerichte. Dieser Argumentation schloss sich der Bundesgerichtshof nicht an.

Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) zukommende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erstrecke sich allein auf das Grundstück sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Der Wohnungseigentumsverwalter stehe auch nicht in einer solchen Nähe zum Wohnungseigentümer, dass der Provisionsausschluss gerechtfertigt wäre. Das Gesetz der Regelung zur Wohnungsvermittlung bezwecke, die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten Belastungen zu schützen, die sich aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Der Gesetzgeber wollte außerdem verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt.

Diese Zielrichtung treffe indes nicht auf den gewöhnlichen WEG-Verwalter zu. Er könne nicht zum "Lager" des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden. Der Wohnungseigentumsverwalter sei Vollzugsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, nicht denjenigen des einzelnen Wohnungseigentümers. Auch wenn er bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage einen geringeren Arbeitsaufwand haben sollte als andere Makler, genüge dies nicht, ihm den Honoraranspruch zu versagen.

13.04.2003 Autor: Dr. Peter Breiholdt

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