BGH, Urteil vom 06.02.2003, Aktenzeichen III ZR 287/02
Problem/Sachverhalt:
Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage bietet im Auftrag des Eigentümers eine Wohnung der Anlage zum Verkauf an. Nach der Teilungserklärung ist der Verwalter verpflichtet, dem Verkauf der Wohnung zuzustimmen.
Im Verkaufsexposé weist der Verwalter darauf hin, dass er Verwalter des Gemeinschaftseigentums ist und in dieser Eigenschaft dem Verkauf der Wohnung zustimmen muss. Er verlangt vom Käufer 6 % Provision.
Im notariellen Kaufvertrag verspricht der Käufer im Rahmen eines echten Vertrages zu Gunsten des Verwalters die Zahlung dieser Provision. Dabei wird bei dieser Provisionsregelung auch im Kaufvertrag der Käufer darauf hingewiesen, dass der Verwalter, dem die Provision zugesagt wird, die Zustimmung zum Kaufvertrag erteilen muss.
Der Käufer verlangt die von ihm gezahlte Provision zurück mit der Begründung, der Verwalter sei mit dem Verkäufer verflochten und er – der Käufer – sei nicht über die rechtlichen Folgen der Verflechtung aufgeklärt.
Das OLG Hamburg bejaht einen Rückforderungsanspruch des Käufers.
Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof weist die Klage des Käufers ab. Dem Käufer steht kein Anspruch gegenüber dem Verwalter zu. Zwar kann der Verwalter wegen seiner Verpflichtung, zum Kaufvertrag die Zustimmung zu erteilen, nicht als Makler tätig werden, da er als wirtschaftlich verflochten mit dem Vertragsgegners seines Kunden, d.h. dem Verkäufer, gilt.
Der BGH weist aber darauf hin, dass nach der im Schuldrecht herrschenden Vertragsfreiheit der Verwalter eine Zahlungsvereinbarung mit dem Käufer treffen kann, wenn er dem Käufer die tatsächlichen Umstände offenbart, die einer echten Maklerleistung entgegenstehen. Dabei ist es unerheblich, ob der Maklerkunde über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügt bzw. der Verwalter den Käufer über die Rechtsfolgen aufklärt.
Der Käufer, der im vorliegenden Fall über die die Verflechtung begründenden tatsächlichen Umstände aufgeklärt ist, konnte mithin eine wirksame, von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede treffen, die ihn zur Zahlung verpflichtet.
Praxishinweis:
Ein Dauerstreitthema dürfte mit dieser begrüßenswerten und konsequenten Entscheidung aus der Welt sein. Obwohl der BGH schon in früheren Entscheidungen, auf die er auch in diesem Urteil Bezug nimmt, für das von § 652 BGB unabhängige Provisionsversprechen die Aufklärung über die die Verflechtung begründenden tatsächlichen Umstände für ausreichend hielt, ist immer wieder versucht worden, auch in der Kommentarliteratur, vgl. Schwerdtner: Maklerrecht, die Unwirksamkeit der Provisionsregelung mit der Begründung geltend zu machen, eine rechtliche Aufklärung sei nicht erfolgt. Dieser rechtlichen Aufklärung bedarf es nicht. Die Aufklärung über die die Verflechtung begründenden Tatsachen ist notwendig, aber auch ausreichend.
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