Datum: 14.05.2004 --- Maklerrecht

Provisionspflicht des Maklerkunden, wenn der Kaufvertrag nicht von ihm, sondern von einem nahen Verwandten geschlossen wird

Die wirtschaftliche Identität des beabsichtigten Vertrags mit dem tatsächlich abgeschlossenen kann beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dafür ist nicht erforderlich, dass der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben wurde.

BGH, Urteil vom 08.04.2004 - III ZR 20/03

Problem/Sachverhalt:

Ein Makler weist einer Interessentin ein bebautes Anwesen nach. Die Maklerkundin besichtigt das Anwesen gemeinsam mit dem Makler. Einige Monate später kaufen der Vater und der Bruder der Kundin das Grundstück. Die Kundin beabsichtigt, mit ihrer Familie als Mieterin in das Haus einzuziehen. Der Makler verlangt die Provision von der Kundin.

Entscheidung:

Auf die Revision des Maklers gegen das klagabweisende Urteil des OLG München weist der BGH den Rechtsstreit an das OLG zurück. Das OLG München hat den Provisionsanspruch verneint, weil ein treuwidriges Verhalten der Maklerkundin vom Makler nicht dargetan werden konnte. Dass die Maklerkundin bewusst nur vorgeschoben worden sei, sei aus den Sachverhalt nicht erkennbar.

Auf die Revision des Maklers führt der BGH aus, dass grundsätzlich kein Provisionsanspruch entsteht, wenn die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten führt.

Eine Ausnahme gilt aber, wenn der Maklerkunde mit dem Abschluss durch einen Dritten wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Diese Voraussetzung ist nach Auffassung des BGH erfüllt, wenn zwischen dem Makler und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Bindungen bestehen und der Vertragsschluss dem Maklerkunden ähnlich zugute kommt wie ein eigener Vertragsabschluss. In einem solchen Fall würde der Maklerkunde gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen.

Im Streitfall bejaht der BGH eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen dem von der Kundin angestrebten und dem abgeschlossenen Vertrag, weil nicht nur der Kaufvertrag durch nahe Verwandte abgeschlossen worden ist, sondern durch den Kauf die Kundin auch ihr Ziel erreicht, nämlich mit ihrer Familie das Haus zu nutzen.

Praxishinweis:

Die Entscheidung macht deutlich, dass der BGH die Frage der Provisionsverpflichtung bei Erwerb durch Dritte nicht nur aufgrund einer engen verwandtschaftlichen Beziehung bejaht, sondern auch prüft, ob der Maklerkunde durch den Ankauf selbst einen wirtschaftlichen Vorteil/Erfolg erzielt.

Diese Frage, ob der Provisionsanspruch im Falle des Dritterwerbs auch voraussetzt, dass der Maklerkunde mit dem Abschluss durch den Dritten einen wirtschaftlichen/persönlichen Erfolg hat, wurde bisher von der Rechtsprechung und der Rechtslehre unterschiedlich beurteilt. Das Urteil des BGH hat hier Klarheit geschaffen.

Autor: Jutta Breiholdt
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