BGH, Urteil vom 04.11.1999, Aktenzeichen III ZR 223/98
ZIP 1999, 2099
Problem/Sachverhalt:
Der Makler hat vom Eigentümer einen Alleinauftrag zum Verkauf
eines Gebäudegrundstücks erhalten. Ein Interessent meldet sich beim Makler und unterschreibt
folgenden vom Makler vorformulierten Objektnachweis:
„Das nachstehend aufgeführte
Objekt wurde mir/uns durch (den Makler) nachgewiesen. Das Objekt war mir bisher nicht bekannt."
Beim Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages wird eine Maklergebühr von 3 % plus MwSt. zur Zahlung an (den Makler) fällig.
Sollte das (vom Makler) nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres durch einen anderen Makler oder privat erworben werden, so ist die Maklergebühr in voller Höhe an (den Makler) zu zahlen."
Nach einer gemeinsamen Besichtigung des Gebäudegrundstücks kauft der Interessent das Grundstück direkt vom Verkäufer und verweigert die Zahlung der Provision. Das Landgericht gibt der Klage des Maklers statt, das Oberlandesgericht Oldenburg weist die Klage im Berufungsverfahren ab.
Entscheidung:
Der BGH, der den Rechtsstreit an das OLG zurückverweist, führt aus, dass
die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass der von dem Käufer unterzeichnete
Objektnachweis keinen Maklervertrag begründet, weil diesem nicht mit der erforderlichen
Eindeutigkeit zu entnehmen ist, dass der Makler im Falle eines Vertragsabschlusses von dem
Interessenten Maklerlohn erwartet, rechtlich nicht haltbar ist. Der BGH verwirft die Auffassung
des OLG, bei dem Objektnachweis handele es sich lediglich um einen Hinweis auf die
Provisionszahlungspflicht des Verkäufers als eines bei den Kaufpreisverhandlungen
gegebenenfalls in Gestalt einer Freistellungsvereinbarung zu berücksichtigenden Umstandes:
Die Bestätigung mangelnder Vorkenntnis – ob wirksam oder nicht – mache nur Sinn für einen gegen den Käufer gerichtetes Provisionsverlangen.
Der Hinweis auf Fälligkeit und Höhe des Provisionsanspruchs als eine auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrages beschränkte Erklärung legt nahe, dass der Makler mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, dem gegenüber er die Provisionserwartung äußert. Das sieht auch ein Kaufinteressent, von dem die Unterzeichnung einer solchen Erklärung verlangt wird, nicht anders, wenn nicht sonstige Umstände oder Vermerke des Maklers lediglich für einen Hinweis auf eine vom Verkäufer zu zahlende Provision sprechen.
Praxishinweis:
Die Entscheidung hält sich im Rahmen der ständigen Rechtsprechung des
BGH, wonach in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne
weiteres der Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken ist. Die Tatsache, dass eine Partei
sich die Mitwirkung des Maklers gefallen lässt, hat nicht notwendig zur Folge, dass sie mit dem
Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Ist der Makler für den Verkäufer tätig, ist es nach
wie vor seine Sache, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, dass er auch mit ihm in
Vertragsbeziehungen treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet. Das geeignete
Mittel hierfür ist nach wie vor ein ausdrückliches Provisionsverlangen gegenüber dem
Maklerkunden, der Makler muss also klare Verhältnisse schaffen.
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