Provisionsverlangen des Maklers in Objektnachweis bei fehlenden konkretisierenden Angaben zu Bedingungen des Hauptvertrages

Ein Provisionshinweis im Objektnachweis, daß beim Zustandekommen des notariellen Kaufvertrages eine Maklergebühr in Höhe von X % zur Zahlung an den Makler fällig sei, kann als hinreichend deutliches Provisionsverlangen angesehen werden.

BGH, Urteil vom 04.11.1999, Aktenzeichen III ZR 223/98
ZIP 1999, 2099

Der Makler hat vom Eigentümer einen Alleinauftrag zum Verkauf eines Gebäudegrundstücks erhalten. Ein Interessent meldet sich beim Makler und unterschreibt folgenden vom Makler vorformulierten Objektnachweis:

„Das nachstehend aufgeführte Objekt wurde mir/uns durch (den Makler) nachgewiesen. Das Objekt war mir bisher nicht bekannt.

Beim Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages wird eine Maklergebühr von 3 % plus MwSt. zur Zahlung an (den Makler) fällig.

Sollte das (vom Makler) nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres durch einen anderen Makler oder privat erworben werden, so ist die Maklergebühr in voller Höhe an (den Makler) zu zahlen.“

Nach einer gemeinsamen Besichtigung des Gebäudegrundstücks kauft der Interessent das Grundstück direkt vom Verkäufer und verweigert die Zahlung der Provision. Das Landgericht gibt der Klage des Maklers statt, das Oberlandesgericht Oldenburg weist die Klage im Berufungsverfahren ab.

Der BGH, der den Rechtsstreit an das OLG zurückverweist, führt aus, daß die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, daß der von dem Käufer unterzeichnete Objektnachweis keinen Maklervertrag begründet, weil diesem nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit zu entnehmen ist, daß der Makler im Falle eines Vertragsabschlusses von dem Interessenten Maklerlohn erwartet, rechtlich nicht haltbar ist. Der BGH verwirft die Auffassung des OLG, bei dem Objektnachweis handele es sich lediglich um einen Hinweis auf die Provisionszahlungspflicht des Verkäufers als eines bei den Kaufpreisverhandlungen gegebenenfalls in Gestalt einer Freistellungsvereinbarung zu berücksichtigenden Umstandes:

Die Bestätigung mangelnder Vorkenntnis – ob wirksam oder nicht – mache nur Sinn für einen gegen den Käufer gerichtetes Provisionsverlangen.

Der Hinweis auf Fälligkeit und Höhe des Provisionsanspruchs als eine auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrages beschränkte Erklärung legt nahe, daß der Makler mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, dem gegenüber er die Provisionserwartung äußert. Das sieht auch ein Kaufinteressent, von dem die Unterzeichnung einer solchen Erklärung verlangt wird, nicht anders, wenn nicht sonstige Umstände oder Vermerke des Maklers lediglich für einen Hinweis auf eine vom Verkäufer zu zahlende Provision sprechen.

Praxishinweis:

Die Entscheidung hält sich im Rahmen der ständigen Rechtsprechung des BGH, wonach in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne weiteres der Abschluß eines Maklervertrages zu erblicken ist. Die Tatsache, daß eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers gefallen läßt, hat nicht notwendig zur Folge, daß sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Ist der Makler für den Verkäufer tätig, ist es nach wie vor seine Sache, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, daß er auch mit ihm in Vertragsbeziehungen treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet. Das geeignete Mittel hierfür ist nach wie vor ein ausdrückliches Provisionsverlangen gegenüber dem Maklerkunden, der Makler muß also klare Verhältnisse schaffen.